Alles auf einen Blick:

• Ein Brandschutzgutachter berät öffentliche und private Bauherrn, erstellt Brandschutzkonzepte und prüft deren Einhaltung beim Bau von Gebäuden.
• Besonders gefragt ist die Tätigkeit, wenn Sonderbauten errichtet werden.
• Für die Weiterbildung zu dieser Berufsgruppe gilt es lediglich, ein fachspezifisches Wissen vorzuweisen. Ein besonderes Studium ist nicht zwingend notwendig.
• Das Gehalt der Sachverständigen für vorbeugenden Brandschutz, wie die Berufsgruppe auch bezeichnet wird, liegt jährlich zwischen 40.000 und 60.000 Euro.

Aufgaben und Tätigkeitsfelder

Zu den Aufgaben des Brandschutzgutachters zählt klassischerweise die Brandschutz-Abwicklung des Bauprojekts. Dazu gehört neben dem Erstellen von Gutachten und dem Beraten von Bauherrn auch das Prüfen von Brandschutzkonzepten. Die Sachverständigen arbeiten also vor allem im vorbeugenden Brandschutz.

Was sind die Aufgaben eines Brandschutzgutachters?

• Erstellen von Brandschutzgutachten für Rechtsverfahren bei Schäden
• Beraten von Bauherrn und Architekten
• Erstellen und Prüfen von Brandschutzkonzepten samt Brandschutzplänen
• Erstellen von Brandschutznachweisen für alle Gebäude, insbesondere Sonderbauten wie Schulen, Kindergärten, Krankenhäusern, aber auch Einkaufszentren oder Spielhallen
• Überwachen der Bauausführung
• Bescheinigen der Einhaltung der bauaufsichtlichen und brandschutztechnischen Anforderungen

Der Brandschutzgutachter beantwortet damit auch Fragen, wie breit Türen in Fluchtwegen sein müssen oder wann ein Panikschloss einzubauen ist.

Was sind seine Tätigkeitsfelder?

Der vorbeugende bauliche Brandschutz wird als Aufgabe immer wichtiger bei der Bauplanung. So wird in Deutschland die Baugenehmigung für Sonderbauten und andere Gebäude nur erteilt, wenn die erhöhten technischen Anforderungen durch Brandschutzkonzepte beziehungsweise –nachweise gewährleistet sind.

Staatlich anerkannte Sachverständige für Brandschutz dürfen Prüfungen im Baugenehmigungsverfahren und die Bauüberwachung für Bauherrn übernehmen und dienen auch als deren erster Ansprechpartner. Es ist daher oftmals von Sachverständigen im vorbeugenden Brandschutz die Rede.

Der Sachverständige kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn es sich um Sonderbauten handelt. Die gängigen Vorschriften der Bauordnung reichen dann meist nicht mehr aus, weil ein erhöhtes Gefahrenpotenzial gegeben ist. Dies ist der Fall, wenn das Gebäude aufgrund der Größe oder Konzeption viele Personen beherbergen soll, beispielsweise bei Krankenhäusern, Hochhäusern, Fabriken.

Welche Arten von Gutachtern für Brandschutz gibt es?

Bei den Sachverständigen für vorbeugenden Brandschutz gibt es drei unterschiedliche Gutachter: den freien Sachverständigen, den zertifizierten und den öffentlich bestellten Experten.

• Freier Brandschutzsachverständiger:
  Diese Bezeichnung erhalten Sie durch die Fortbildung in Kombination mit dem Fachwissen aus der Berufspraxis
• Zertifizierter Brandschutzsachverständiger:
  Neben Ausbildung und Fachwissen aus der Berufspraxis ist eine Prüfung durch einen unabhängigen Zertifizierer notwendig.
• Öffentlich bestellter und vereidigter Brandschutzsachverständiger:
  Um von Gerichten oder Behörden bestellt zu werden, ist eine Prüfung bei der IHK oder einer anderen staatlich anerkannten Institution notwendig.

Fähigkeiten und Voraussetzungen

Neben einer sachlichen und gewissenhaften Arbeitsweise ist für die Ausübung des Berufs vor allem das umfängliche Wissen zum Brandschutz von Bedeutung. Ein Studium ist dafür nicht unbedingt Voraussetzung, ein Meister im Baubereich samt Berufserfahrung werden gleichwertig behandelt.

Was sollte ein Brandschutzgutachter mitbringen?

• Neutralität
• Sachlichkeit
• Gewissenhaftes Arbeiten
• Belastbarkeit
• Ausdrucks- und Kommunikationsstärke

Zudem ist ein besonderer Hochschulabschluss ist nicht notwendig. Eine entsprechende Fachkenntnis ist aber unabdingbar. Diese erhalten Sie in Form einer berufsbegleitenden Weiterbildung. Darin lernen Sie unter anderem, Gutachten bei Schäden einzuschätzen, Gutachten zu schreiben und zu verteidigen. Dafür ist eine sprachliche Gewandtheit – mündlich wie schriftlich – unabdingbar. Denn nur wenn Sie die Ausführungen verständlich formulieren, haben Sie Anspruch auf Ihre Vergütung.

Was sind die Voraussetzungen für eine Ausbildung zum Brandschutzgutachter?

Eine Qualifikation in Form eines einschlägigen Studiums oder einer Meisterausbildung ist empfehlenswert, aber nicht obligatorisch. Abhängig von den verschiedenen Anbietern – staatlich anerkannt oder privat – gibt es verschiedene Bestimmungen. Das Ziel eines Gutachters sollte aber stets sein, staatlich anerkannt zu werden, da diese Gütesiegel Vertrauen bei Kunden schafft.

Für die Weiterbildung zum Sachverständigen bedarf es folgender Voraussetzungen:

• Meister / Techniker im Baubereich mit Berufserfahrung im Brandschutz
• Ingenieur (Bauwesen, Maschinenbau, Elektrotechnik)
• Architekt
• Brandschutzfachkraft

Beim TÜV SÜD gibt es zusätzlich die Chance, mit einem fachfremden Studium oder Meister freier Brandschutzsachverständiger zu werden. Dafür müssen Sie mindestens 5 Jahre Berufserfahrung in brandschutztechnischen Tätigkeiten vorweisen und den Lehrgang Fachplaner für vorbeugenden Brandschutz erfolgreich absolviert haben.

Wer kein Studium oder gehobenen feuerwehrtechnischen Dienst bieten kann, benötigt neben dem erfolgreichen Lehrgangsbesuch mehrere Jahre Erfahrung in einem brandschutztechnischen Beruf. In der Länge unterscheiden sich die Anbieter der Lehrgänge, je nachdem für welche Art von Brandschutzgutachter Sie sich anmelden.

Ausbildung

Die Ausbildung zum Brandschutzsachverständigen erfolgt berufsbegleitend in Form einer Weiterbildung und dauert nur wenige Monate. Verschiedene Themengebiete wie Rechtsgrundlagen, baulicher Brandschutz und die Zusammenarbeit mit Versicherungen und Behörden wird dabei behandelt.

Wie werden Sie Brandschutzgutachter?

Die Bezeichnung Gutachter beziehungsweise Sachverständiger ist kein geschützter Begriff. Dies bedeutet, dass sich prinzipiell jeder als solcher ausgeben kann. Allerdings werden Sie in der Praxis nur öffentlich berufen oder vereidigt beziehungsweise von privaten Firmen eingestellt, wenn Sie eine entsprechende Ausbildung nachweisen können. Daher lohnt die Weiterbildung zum staatlich anerkannten Sachverständigen Brandschutz.

Die Industrie- und Handelskammer (IHK) übernimmt diese staatliche Prüfung. Für das Zertifikat als Gutachter sind einige Voraussetzungen vor und während der Weiterbildung notwendig.

Daneben gibt es in einigen Bundesländern auch Sachverständige, die durch die Obere Bauaufsicht oder Institute wie EIPOS ausgebildet werden. Auch die Deutsche Gesetzliche Unfall Versicherung e.V (DGUV bietet die Weiterbildung an.

Wie läuft die Ausbildung ab?

Um Sachverständiger für Brandschutz zu werden, müssen Anwärter im Rahmen von Präsenz-Lehrgängen oder via Fernstudium berufsbegleitende Seminare absolvieren.

Die berufsbegleitende Weiterbildung vermittelt Wissen zu vorbeugendem, organisatorischem und abwehrendem Brandschutz. Dabei ist je nach Anbieter eine unterschiedliche Anzahl an Terminen anberaumt. Sie sollten mit einem 3-Monats-Zyklus rechnen, wenn Sie sich für die IHK-Weiterbildung entscheiden, die an den Wochenenden stattfindet. Oftmals sind circa 20 Seminartage angesetzt. Andere Anbieter erlauben auch das Fernstudium.

Inhalte bis zur Prüfung sind:

• Grundlagenseminare zur Sachverständigentätigkeit: Wie erstellen Sie Gutachten bei Schäden?
• Rechtsgrundlagen: Gesetze, Vertragsrecht, Pflichten und Haftungen, Richtlinien, Normen und Bestimmungen, beispielsweise die Arbeitsstättenverordnung
• Kenntnisse zu Sonderbauten
• Brandschutznachweise erstellen: Was muss in einem solchen Nachweis stehen?
• Brand- und Löschlehre: Welche Brandarten gibt es? Und welche müssen durch Wasser, Schaum und Löschpulver gelöscht werden?
• Baulicher Brandschutz: Welcher Baustoff hat welche Brandgefährlichkeit und wie sollten Fluchtwege in Sonderbauten konzipiert sein?
• Anlagentechnischer Brandschutz: Hierunter fallen die Brandmeldeanlagen, stationäre Löscheinrichtungen, Rauch- und Wärmeabzugsanlagen.
• Organisatorischer Brandschutz: Die Schulung der Mitarbeiter, Brandschutz-Begehungen und die Gefährdungsanalyse sind einige der hier vermittelten Punkte.
• Kooperation mit Behörden, Feuerwehr und Versicherungen: Die Zusammenarbeit mit der Feuerwehr hat hohe Priorität, aber wissen Sie auch wie Sie sich gegenüber Versicherungen verhalten?

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es während der Ausbildung?

Manche Bundesländer bieten Förderungen für die berufsbegleitende Fortbildung an. Das Bundesland Nordrhein-Westfalen beispielsweise unterstützt angehende Brandschutzsachverständige mit dem Bildungsscheck. Dabei werden anfallende Prüfungs- und Kursgebühren bis zu 50 Prozent bezahlt, maximal jedoch 500 Euro. Für den Bildungsscheck ist lediglich eine vorherige Beratung verpflichtend.

Welche Anbieter gibt es für eine Ausbildung?

Staatlich zertifizierter Sachverständiger bei der IHK: 4.300 Euro

Freier Sachverständiger beim TÜV SÜD: 5.000 Euro

Weitere private Zertifizierungsstellen sind die Sachverständigen Betreuungs- und Weiterbildungs GmbH (SBW), die Deutsche Gesetzliche Unfall Versicherung (DGUV) oder das Europäische Institut für postgraduale Bildung (EIPOS).

Gehalt

Als Brandschutzsachverständiger verdienen Sie durchschnittlich zwischen 40.000 und 60.000 Euro brutto im Jahr. Abhängig ist der Verdienst davon, ob Sie am Anfang Ihrer Karriere stehen und ob Sie ein staatlich anerkannter Gutachter sind, der selbstständig oder in einem Unternehmen arbeitet.

Was verdient ein Sachverständiger für Brandschutz während der Ausbildung?

Die Weiterbildung zum Brandschutzsachverständigen verläuft berufsbegleitend. Daher erhalten Sie kein Gehalt, von dem als Architekt, Meister oder Bauingenieur abgesehen. Zudem müssen Sie die Kosten für die Weiterbildung selbst bezahlen. Je nach Anbieter kommen bis zu 5.000 Euro auf Sie zu.

Was verdient ein Brandschutzgutachter?

• Einstiegsgehalt: 40.000 Euro brutto im Jahr
• Mit Berufserfahrung: 60.000 Euro brutto im Jahr
• Selbstständiger: Je nach Auftragslage

Diese Zahlen sind nur als Richtwerte und für Angestelltenverhältnisse zu verstehen.

Als Arbeitnehmer können Sie mit einem durchschnittlichen jährlichem Bruttogehalt von 50.000 Euro rechnen. Die Spanne liegt bei öffentlichen Trägern zwischen 40.000 Euro und 55.000 Euro, je nach Bundesland und Kommune. Natürlich bestimmt auch die Nachfrage das Gehalt. In gefragten Regionen werden Unternehmen bereit sein, mehr zu zahlen, um kompetente und verlässliche Brandschutzexperten zu bekommen. Wenn Sie öffentlich bestellt oder vereidigt sind, kann das Gehalt auch 60.000 Euro brutto im Jahr oder mehr betragen.

Bei Selbstständigen hängt das Gehalt von der Auftragslage ab. Anfangs werden Sie in Ihrem ursprünglichen Beruf weiter arbeiten und daher auch das reguläre Gehalt als Architekt oder Ingenieur erhalten. Erst nach und nach werden Sie, je nach Art von Sachverständigen, Aufträge von Gerichten, öffentlichen Bauherrn, Unternehmen und Privatpersonen beim Bau von Gebäuden erhalten.

Fix ist hingegen das Honorar, das nach Stunden und Leistung abgerechnet wird. Es ist im Justizvergütungs- und – entschädigungsgesetz (JVEG) geregelt. Die Honorare beginnen bei 65 Euro pro Arbeitsstunde und können je nach Honorargruppe bis zu 125 Euro pro Arbeitsstunde steigen.

Wie können Sie Ihr Gehalt steigern?

Je mehr Sie sich als selbstständiger Brandschutzsachverständiger auf ein Themengebiet spezialisieren und je mehr Berufspraxis Sie sammeln, desto mehr steigt Ihr Kundenstamm und damit Ihr Auftragsvolumen. Der Titel des öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen gilt dabei als zusätzliches Qualitätssiegel und schafft Vertrauen. Am besten sollten Sie also ein staatlich anerkannter Sachverständiger für Brandschutz werden, um als Selbstständiger erfolgreich zu sein.

Fazit

Als Gutachter für Brandschutz beraten Sie öffentliche wie private Bauherrn und erstellen Brandschutzkonzepte und -gutachten. Sie beantworten organisatorische, bauliche und technische Brandschutzfragen, denn vor allem bei sogenannten Sonderbauten gelten besondere Brandschutzvorschriften, deren Einhaltung Sie überprüfen. Kurzum: Sie erbringen den Nachweis, dass ein Gebäude den erforderlichen Brandschutzbestimmungen entspricht.

Um ein solcher Sachverständiger zu werden, sollten Sie die Weiterbildung der IHK besuchen. Nur so können Sie später als Selbständiger auch öffentlich bestellt und vereidigt werden. Da diese Institution allerdings hohe Anforderungen für die Zulassung stellt, gibt es auch andere Anbieter.

Das Gehalt liegt jährlich zwischen 40.000 und 55.000 Euro für angestellte Experten bei öffentlichen Trägern, in Unternehmen ist der Verdienst erfahrungsgemäß etwas höher. Bei selbstständigen Sachverständigen variiert das Einkommen nach Auftragslage.

Alles auf einen Blick:

• Ein Gutachten ist das neutrale Urteil eines Sachverständigen über einen Mangel oder Schaden.
• Das Beweisgutachten stellt sicher, dass der streitige Sachverhalt auch zu einem späteren Zeitpunkt nachvollziehbar ist.
• Private Personen geben ein Privatgutachten – auch Parteigutachten – in Auftrag. Das Schriftstück kann unter gewissen Umständen später vor Gericht als Beweis dienen.
• Das Gerichtsgutachten wird zur Entscheidung eines gerichtlichen Verfahrens genutzt und wird nur von staatlichen Gerichten in Auftrag gegeben.
• Das Schiedsgutachten ist eine Möglichkeit der außergerichtlichen Einigung. Der Schiedsgutachter wird von beiden Parteien bestimmt. Der Inhalt ist verbindlich.

Definition

Ein Gutachten ist eine begründete und neutrale Beurteilung. Ein Sachverständiger erstellt zum Klären eines umstrittenen Sachverhalts das Schriftstück, das als Grundlage dient, um einen verifizierten Anspruch geltend zu machen.

Was ist ein Gutachten?

Das Gutachten eines Experten beinhaltet alle relevanten Fakten und Werturteile. Es soll trotz der komplexen Fragestellung für Laien verständlich sein. Mutmaßungen und persönliche Meinungen kommen nicht vor.

In einer solchen schriftlichen Stellungnahme sind Erfahrungssätze des Sachverständigen zusammengefasst. Daher sind besondere Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung beim Erstellen eines Gutachtens unabdingbar. Was ein Gutachter können muss und welche Unterscheidung es zum Sachverständigen gibt erfahren Sie hier.

Wofür benötigen Sie ein Gutachten?

Gutachten können Sie in Auftrag geben, wenn ungeklärte Rechts- oder Sachfragen bestehen. Klassischerweise geht es um einen Schaden oder Mangel. Dabei untersucht ein Sachverständiger die tatsächlichen Umstände und worauf der Mangel oder Schaden zurückzuführen ist. Anschließend schätzt er, in welcher Form und mit welchem finanziellen Aufwand der Mangel oder Schaden behoben werden kann.

Beweisgutachten

Das Beweisgutachten soll einen Sachverhalt bestätigen oder entkräften. Es dient der schriftlichen Dokumentation eines Mangels oder Schadens und kann in Gerichts- und Privatgutachten unterteilt werden.

Wann benötigen Sie ein Beweisgutachten?

In einem Beweisgutachten wird ein festgestellter Mangel schriftlich dokumentiert, um diesen geltend zu machen. Dies wird notwendig, wenn die Gefahr besteht, dass Sie den Mangel oder Schaden zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr nachweisen können. Das wäre bei einem einsturzgefährdeten Haus der Fall.

Ein Beweisgutachten ist nicht nur bei einem vorliegenden Schaden sinnvoll, sondern auch vor dem Bau eines Eigenheims. So sind Sie in der Lage, den Status quo festzustellen und spätere Baumängel besser zuzuweisen.

Wer erstellt ein Beweisgutachten?

Sie können als Privatperson einen Gutachter beauftragen, der als Spezialist für das entsprechende Thema gilt, beispielsweise für Kugellager bei LKWs. Dieser erstellt seinen Bericht, in dem er ein gutachtliches Urteil fällt. Die Beweissicherung kann auch durch ein Gericht angeordnet werden. In diesem Fall erstellt ein vom Richter bestellter Gutachter das Dokument.

Es macht Sinn, bei der Beauftragung des Gutachters auf zertifizierte Sachverständige zurückzugreifen, um die Fachkenntnis für ein neutrales Gutachten zu gewährleisten. Achten Sie bei Ihrer Auswahl auf Zertifikate der Industrie- und Handelskammer (IHK), TÜV oder DEKRA.

Was kostet ein Beweisgutachten?

Die Kosten werden davon beeinflusst, ob es sich um eine Privatgutachten oder Gerichtsgutachten handelt, also eine Privatperson oder ein Gericht den Gutachter beauftragt. Bei Letzterem sind die Kosten gesetzlich geregelt, bei Privatgutachen verhandelt der Experte sein Gehalt.

Privatgutachten

Das Privatgutachten wird von einer privaten Person, Firma oder Verwaltung in Auftrag gegeben. Es wird deshalb auch Parteigutachten genannt. Die Kosten sind vor der Einholung einer solchen fachlichen Stellungnahme zu klären.

Wann brauchen Sie ein Privatgutachten ?

Ein Privatgutachten wird notwendig, wenn Sie als Privatperson die andere Partei von einer vertraglichen Verletzung überzeugen und den Streitfall nicht vor Gericht bringen wollen.

Dies kann bei einem Baumangel von Gebäuden, Bauteilen, Garten- und Freizeitanlagen oder Straßen der Fall sein.

Hilfreich ist ein Privatgutachten auch bei einem Neu- und Umbau Ihres Zuhauses, da es die Arbeit der Handwerker kontrolliert. Denn durch schlampige Arbeit oder Planung entstehen zunächst unsichtbare Mängel, wie Feuchtigkeit im Mauerwerk, was Schimmelbildung zur Folge haben kann. (Wie Sie Ihre Mauer wieder trocken bekommen). Vor einem Hauskauf oder -verkauf bietet es sich an, den Verkehrswert von einem Sachverständigen ermitteln zu lassen.

Ein weiteres Beispiel: Sie haben ein Auto gekauft, das im Vertrag als unfallfreies Fahrzeug deklariert war. Durch defekte Achsen unmittelbar nach dem Kauf haben Sie Zweifel, ob das Auto wirklich unfallfrei ist. Um Klarheit zu bekommen, können Sie ein Beweisgutachten erstellen lassen, das Sie bei Streitereien als zuverlässige, objektive Einschätzung vorlegen können.

Wer erstellt das Privatgutachten?

Das Privatgutachten erstellt ein Experte. Da das Schriftstück von einer privaten Partei in Auftrag gegeben wird, ist der Begriff Parteigutachten ebenso üblich. Private Auftraggeber sind neben Privatpersonen auch Firmen, Versicherungen, Verwaltungen und Verbände.

Ein zertifizierter Sachverständiger minimiert das Risiko eines sogenannten Gefälligkeitsgutachtens. Eine solche Stellungnahme orientiert sich nicht an der fachlichen Richtigkeit, sondern am Interesse des Auftraggebers und begünstigt somit eine Partei.

Ein formal und sachlich korrektes Gutachten erhöht allerdings die Aussagekraft und verbessert damit Ihre Verhandlungsposition. Ein Qualitätssiegel für Fachkompetenz bieten Privatgutachter, die ein Zertifikat von TÜV, DEKRA oder IHK besitzen.

Was kostet das Privatgutachten?

Der Preis bemisst sich an unterschiedlichen Faktoren, wie Sachgebiet, Umfang sowie Höhe des Schadens. Daher ist es nicht möglich, einen pauschalen Betrag zu beziffern. Aufgrund einer Umfrage des Bundesverbands der freiberuflichen und unabhängigen Sachverständigen für 2018 sollten Sie mit folgenden Beträgen rechnen:

• Schadenshöhe: 500 Euro: Grundhonorar von 150-230 Euro
• Schadenshöhe: 2.000 Euro: Grundhonorar von 365-425 Euro
• Schadenshöhe: 5.000: Grundhonorar von 570-650 Euro
• Schadenshöhe: 20.000: Grundhonorar von 1.200-1.450 Euro

Daneben können Nebenkosten für Fahrten oder Telefonate anfallen.

Gerichtsgutachten

Gerichtsgutachten dienen der Beweisführung bei Gericht. Dafür bestimmt ein Richter einen vereidigten Sachverständigen. Die Honorarkosten für die Gutachtertätigkeit sind gesetzlich geregelt und werden von den streitenden Parteien anteilig übernommen.

Wann wird ein Gerichtsgutachten verwendet?

Das Gutachten wird notwendig, wenn eine der beiden Parteien bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung ein Privatgutachten nicht anerkennt.

Für die Entscheidung im Verfahren bestimmt der Richter im Sinne der Zivilprozessordnung (ZPO) einen Gutachter. Dieser darf zur Erstellung seiner Arbeit das bereits angefertigte Privatgutachten einbeziehen.

Wer erstellt das Gerichtsgutachten?

Das Gericht beauftragt einen Gutachter. Dieser muss zuvor öffentlich bestellt und vereidigt worden sein und darf den gerichtlichen Auftrag nicht verweigern. Ausnahme: Der zuständige Experte ist mit einer Vertragspartei verwandt oder verschwägert oder besitzt nicht die notwendige fachlichen Kompetenz.

Was kostet das Gerichtsgutachten?

Die Honorare für vereidigte Sachverständige sind im Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen, Dolmetscherinnen, Dolmetschern, Übersetzerinnen, Übersetzern sowie die Entschädigung von ehrenamtlichen Richterinnen, ehrenamtlichen Richtern, Zeuginnen, Zeugen und Dritten, kurz JVEG, geregelt. In Abschnitt 3, Paragraph 9 ist der Honorarsatz in 16 Gruppen eingeteilt. Je nach Fachgebiet liegt der Stundensatz zwischen 65 und 125 Euro. Für den Preis eines solchen Gutachtens müssen Sie den Stundensatz mit der benötigten Stundenzahl multiplizieren.

Schiedsgutachten

Neben Privatgutachten ist das Schiedsgutachten eine weitere Möglichkeit der außergerichtlichen Streitbeilegung. Dabei wird der Sachverständige nicht von einer Partei, sondern von beiden Parteien beauftragt. Das Schiedsgutachten ist für beide Parteien verbindlich.

Wann wird ein Schiedsgutachten benötigt?

Schiedsgutachten bieten die Chance, Vertragsinhalte bei Meinungsverschiedenheiten durch einen unabhängigen, unparteiischen und fachlich kompetenten Sachverständigen prüfen zu lassen. Damit soll bei Scheidungen oder Erbstreitigkeiten der Gang vor Gericht vermieden werden.

Hierbei verpflichten sich beide Parteien im Gutachtenvertrag, ihre Meinungsverschiedenheit nicht vor ein Zivilgericht zu bringen, sondern einem Schiedsgutachter anzuvertrauen. Voraussetzung für die Benennung eines Schiedsgutachters ist die Schiedsgutachterabrede.

Wer erstellt das Schiedsgutachten?

Ein Schiedsgutachter erstellt das für beide Streitparteien verbindliche Dokument. Der Schiedsgutachter wird meist von einer Privatperson, also nicht vom Gericht, beauftragt.

Das Schiedsgutachten ist nicht gültig, wenn sich die beteiligten Parteien einvernehmlich auf dessen Unwirksamkeit verständigen. Ein Schiedsgutachten können Sie vor Gericht grundsätzlich nur überprüfen lassen, wenn dieses „offenbar unbillig“ war, wie es in Paragraph 319 Absatz 1 BGB definiert ist. Das bedeutet, dass das Schiedsgutachten nicht neutral verfasst wurde beziehungsweise ein Gefälligkeitsgutachten vorliegt.

Was kostet das Schiedsgutachten?

Die Kosten für ein vom Schiedsgutachter durchgeführtes Verfahren tragen beide Parteien anteilig zu 50 Prozent. Da keine gesetzliche Regelung besteht, kann der Schiedsgutachter die Vergütung selbst verhandeln. Sie sollten demnach vor der Unterschrift des verbindlichen Schiedsverfahrens das Honorar mit dem Schiedsgutachter absprechen. Dieses kann bis zu 25 Prozent von den in der JVEG definierten Honorarsätzen der gerichtlich bestellten Sachverständigen abweichen. So kann das Honorar durchaus bei 120 Euro pro Stunde liegen. Wie hoch die Gesamtkosten ausfallen, ist vom Umfang der Fragestellung und dem Sachgebiet abhängig.

Obergutachten

Ein Obergutachten wird in Auftrag gegeben, wenn das vorherige Gutachten für ein rechtsgültiges Urteil nicht ausreicht. Die Kosten für das neue Gutachten tragen beide streitenden Parteien.

Wann wird ein Obergutachten benötigt?

Ein Richter fordert ein Obergutachten an, wenn er nach der Aussage des Sachverständigen weiterhin keine Entscheidung in der Streitfrage treffen kann. Ein Privatgutachten wird so auf die tatsächlichen Umstände überprüft. Die neue Begutachtung kann bei besonders schwierigen Sachverhalten, bei Zweifeln an der Sachkunde des Experten oder bei einem mangelhaft angefertigten Gutachten erfolgen.

Auch bei zwei sich widersprechenden Gutachten greift ein Richter auf ein Obergutachten als Drittlösung zurück.

Obergutachten kommen neben Bau- und KFZ-Urteilen häufig bei medizinischen Themen zum Einsatz.

Wer erstellt das Gutachten?

Ein geeigneter Sachverständiger für das Obergutachten wird vom Gericht beauftragt. Er muss zuvor öffentlich bestellt und vereidigt worden sein. Um ein Obergutachten in Auftrag zu geben, muss der Richter das vorliegende Gutachten als ungenügend im Sinne von §412 der ZPO einstufen.

Was kostet das Gutachten?

Die Kosten bemessen sich, wie bei einem Gerichtsgutachten, an der Tabelle gemäß des JVEG. Bei einem vom Richter angeordneten Obergutachten tragen beide Parteien die Kosten anteilig zur Hälfte, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart.

Fazit

Es gibt mehrere Formen der Begutachtung. Privatgutachten finden immer dann Anwendung, wenn Sie über eine Leistung im Vertrag unzufrieden sind. Dies ist meist bei einem Mangel oder Schaden der Fall. Für einen außergerichtlichen Streit können Sie einen Gutachter mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen. Dieses liefert Ihnen eine neutrale Einordnung des zu klärenden Sachverhalts.

Ein Gerichtsgutachten kann nur vom Gericht angeordnet werden. Diese Stellungnahme eines Experten dient als Beweismittel bei einer Verhandlung. Ein Schiedsgutachter kommt zum Einsatz, wenn sich beide Parteien gegen ein Gerichtsverfahren entscheiden. Der Vertrag zum Schiedsgutachten ist für beide Parteien verbindlich. Ungültig werden Gutachten nur, wenn sie unbillig sind. Bei einem Privatgutachten kann die gegnerische Seite einen anderen Sachverständigen mit der Erstellung eines zweiten Gutachtens beauftragen.

Alles auf einen Blick:

• Die Schwacke-Liste ist die verbreitetste Möglichkeit zur Wertbestimmung eines Gebrauchtwagens.
• Bewertet wird das Fahrzeug nach unterschiedlichen Kriterien und anhand einer umfassenden Datenbank.
• Besonderes Augenmerk wird auf die Ausstattungsmerkmale gelegt. Das Verzeichnis dient Verbrauchern, Händlern und Versicherungen gleichermaßen als Richtwert für Fahrzeuge.
• Es gibt kostenlose Online-Bewertungen, die jedoch nicht die selbe Aussagekraft besitzen. Nach einem Unfall und vor einem Kauf sollten Sie unbedingt für eine individuelle Berechnung des Restwerts Ihres Autos einen KFZ-Gutachter zu Rate ziehen.

Was ist die Schwacke-Liste?

Die Schwacke-Liste – auch Schwackeliste – stellt den Wert eines Gebrauchtwagens fest. Sie gibt dabei den geschätzten Restwert des Fahrzeugs an und dient als Arbeitsgrundlage für den gewerblichen und privaten KFZ-Handel.

Sie ist nach dem Gründer und ehemaligen Autohändler Hanns W. Schwacke benannt. Die erste Schwacke-Liste wurde 1957 publiziert. Damals umfasste die Auflistung gerade mal zwei Automodelle. Mittlerweile umfasst das Register mehr als 30.000 verschiedene Gebrauchtwagen am deutschen Markt – vom Transporter über den Geländewagen bis zum Motorrad.

Was das Verzeichnis von Hanns W. Schwacke einzigartig macht: über zehn Millionen Ausstattungsmerkmale, die beinahe jede Sonderausstattung bei der Fahrzeugbewertung berücksichtigen.

Die jahrzehntelange Erfahrung und Datensammlung macht die Liste von Schwacke zu einer verlässlichen Bezugsquelle für Verbraucher, Händler, Versicherungen, Werkstätten sowie Banken. Die ständige Aktualisierung der Liste wird von der EurotaxSchwacke GmbH, einer Tochtergesellschaft der EurotaxGlass‘ International Aktiengesellschaft publiziert.

Welche Kriterien gelten für die Schwacke-Liste?

Grundlage für das Register sind aktuelle Marktdaten, fahrzeugspezifische Entwicklungen des Restwerts und die über Jahre entwickelte statistische Methodik. Für die Marktinformationen sammeln die Mitarbeiter des Unternehmens Verkaufsmeldungen des Fahrzeughandels, Angebote von Gebrauchtwagenbörsen, Neuzulassungszahlen, Kleinanzeigen und Informationen aus der Presse.

Daraus ermittelt die Software einen Mittelwert. Anschließend wird diese Zahl noch mit den realen Erfahrungen abgeglichen. So wird eine regionale Anpassung gewährleistet – zum Beispiel ein Überangebot an sportlichen Cabrios auf Sylt.

Prinzipiell wird der Restwert bei Autos nur bis zwölf Jahre ermittelt, bei anderen Fahrzeugen wie dem Motorrad sogar nur bis zu zehn Jahre. Die entscheidenden Kriterien für die Fahrzeugbewertung sind:

• Marke
• Modell
• Fahrzeugtyp
• Erstzulassung
• Kraftstoffart
• Kilometerstand
• Allgemeinzustand
• Sonderausstattung

Wo finde ich die Schwacke-Liste?

Als Privatperson können Sie die Liste von Schwacke seit 1996 ganz bequem online auf der Homepage von Schwacke in Auftrag geben. Zudem finden Sie auch kostenlose Online-Fahrzeugbewertungen, die ähnlich wie das Verzeichnis von Schwacke funktionieren. Diese verfügen allerdings nicht über die spezifische Datenmenge an Sonderausstattungen zur Fahrzeugbewertung.

Für Händler bietet Schwacke ein Abonnement. Die Auflistung der Fahrzeuge erscheint dann in einem monatlichen Rhythmus. Allerdings werden nur die Autos mit durchschnittlicher Laufleistung und durchschnittlichem Zustand gelistet. Um den individuellen Wert eines Wagen zu ermitteln, benötigen Sie die sogenannte Korrekturliste. Diese beinhaltet auch die Sonderausstattungen. So lässt sich der Preis anhand spezifischer Merkmale wie Alufelgen oder Sitzheizung präzisieren.

Wie kann ich den Restwert meines PKWs mithilfe der Schwacke-Liste berechnen?

Die Berechnung des Restwerts Ihres Autos ist ganz simpel. Gehen Sie dazu auf die Homepage von Schwacke. Geben Sie folgende Informationen zu Ihrem Auto ein: Marke, Modell, Monat und Jahr der Erstzulassung, Kraftstoff, Anzahl der Türen, Laufleistung.

Anschließend müssen Sie zwischen Motor- und Getriebearten Ihres Autos sowie dem Bauzeitraum des PKWs wählen.

In einem nächsten Schritt müssen Sie die Angaben zur Sonderausstattung, wie Navigationssystem oder Klimaanlage ausfüllen.

Zum Schluss geben Sie an, mit welchem Zahlungsmittel Sie den Betrag begleichen möchten und schon wird Ihnen das Ergebnis Ihres PKWs angezeigt. Zusätzlich sendet Ihnen die Eurotax ein Zertifikat zu. Dieses beinhaltet alle für den Verkauf relevanten Informationen.

Ist die Schwacke-Liste kostenlos?

Nein. Die Bewertung des Restwerts Ihres Gebrauchtfahrzeugs kostet 7,90 Euro (Stand: Januar 2019). Sie können diese bequem im Internet auf der Homepage von Schwacke beantragen. Die Bewertung Ihres Fahrzeugs können Sie über die Auswahl der Automarke, des Automodells oder via Angaben auf Ihrem KFZ-Schein durchführen.

Gibt es eine Alternative zur Schwacke-Liste?

Die Deutsche Automobil Treuhand (kurz „DAT“) bietet eine kostenlose Alternative zu Ermittlung des Restwerts Ihres Autos. Sie bietet auch vergleichbare Anhaltspunkte zur Beurteilung, allerdings finden die Faktoren Ausstattung und der Zustandes des Autos keine Berücksichtigung. Ähnlich verhält es sich bei anderen Online-Rechnern auf dem Markt.

Für eine genaue Untersuchung des Werts Ihres Autos sollten Sie einen Gutachter heranziehen. Nur er kann den individuellen Zustand Ihres Autos ermessen. Bei der Schwackeliste handelt es sich um Durchschnittswerte und damit um eine Schätzung zur Wertermittlung.

Schwacke-Liste nach einem Unfall

Das Verzeichnis hilft nicht nur beim Handel mit einem gebrauchten PKW. Es ist auch ein gutes Mittel, um den Restwert und den Wiederbeschaffungswert nach einem Unfall mit Ihrem Auto oder einem anderen Fahrzeug zu ermitteln. Unter Wiederbeschaffungswert versteht man den Wert, den Sie für ein vergleichbares Fahrzeug bezahlen müssten.

Versicherungen sind naturgemäß an einem niedrigen Restwert Ihres Autos interessiert. Zur Orientierung für den Restwert beziehungsweise den Wiederbeschaffungswert Ihres Autos nach einem Verkehrsunfall nutzt die Versicherung die Schwackeliste.

Sind Sie Geschädigter nach einem Unfall, sollten Sie unbedingt einen unabhängigen KFZ-Sachverständigen mit der Ermittlung des wahren Restwerts Ihres Fahrzeugs beauftragen. Der Gutachter ermittelt den Restwert individuell für Ihr Auto. Er nimmt eine Fahrzeugbewertung vor und klärt, ob es sich um einen Totalschaden handelt. Die Kosten trägt in diesem Fall die gegnerische Versicherung.

Übersteigen die Reparaturkosten nach einem Unfall den Restwert des Autos, liegt ein wirtschaftlicher Totalschaden vor. In diesem Fall muss die Versicherung die Reparatur des Autos nicht übernehmen, sondern nur die Differenz des Restwerts zum Wiederbeschaffungswert. Von einem unechten Totalschaden spricht man hingegen, wenn der Wiederbeschaffungswert den Restwert des Autos nicht übersteigt, eine Reparatur dennoch nicht sinnvoll ist.

Alles auf einen Blick:

• Die Baugrunderkundung dient der Bestimmung, ob ein Boden der anzunehmenden Baulast eines Gebäudes standhalten wird.
• Geregelt sind die vorgeschriebenen Normen in der DIN 4020, die für die Sicherheitsnachweise nach DIN 1054 unterschiedliche geotechnische Untersuchungen erfordert.
• Für die Berechnung der Messwerte werden – abhängig von der Beschaffenheit des Grundstücks – verschiedene Verfahren wie Bohrungen, Labor- und Felduntersuchungen angewandt.
• Der Preis für ein solches Gutachten liegt zwischen 500 und 1.000 Euro und hilft, deutlich höhere Folgekosten im Nachgang zu vermeiden.

Begriffsklärung

Mit der Baugrunderkundung ermittelt ein Gutachter, ob der Untergrund für den geplanten Bau geeignet ist. Anhand geotechnischer Untersuchungen werden verschiedene Werte wie die Tragfähigkeit des Bodens ermittelt.

Was ist eine Baugrunderkundung?

Eine Baugrunderkundung ist ein wichtiges Gutachten, um die Beschaffenheit und die Eignung des Untergrunds zu klären und eventuelle Besonderheiten mithilfe geotechnischer Untersuchungen festzuhalten. Für diesen geotechnischen Bericht werden die Untersuchungen an Aufschlüssen vorgenommen. Mit Aufschlüssen sind die Stellen der Erdoberfläche gemeint, an denen Gestein offen zu Tage tritt, wodurch das zu untersuchende Material zugänglich wird.

Für die Bemessung werden sogenannte Setzungen vor dem Bau eines Gebäudes berechnet. Darunter ist im Bauwesen die langsame Senkung eines Bauwerks oder Gesteinkörpers durch Verdichtung des Bodens zu verstehen. Dies kann durch beispielsweise Bodenpressung geschehen. Der Baugrund darf nämlich die Grenzlast und Grundbruchlast nicht überschreiten. Als Grenzlast wird die Last bezeichnet, bei der gerade so keine schädlichen Setzungen entstehen. Die Grundbruchlast ist der Grenzwert der Tragfähigkeit des Baugrunds.

Warum ist sie notwendig?

Bevor Sie ein Gebäude auf einem Grundstück bauen, sollten Sie sich Informationen zur Baugrundschichtung einholen. Die DIN 4020 in Verbindung mit der DIN EN 1997-1 beziehungsweise DIN EN 1997-2 stellt dabei vor Baubeginn sicher, dass die Beschaffenheit und Eigenschaften des Bodens bekannt sind und keine Altlasten im weiteren Bau-Verlauf auftreten.

Zudem nimmt der Bauleiter die Ergebnisse des geotechnischen Berichts als Basis für die weitere Planung und Bauausführung. Sie vermeiden so zu einem späteren Zeitpunkt hohe Folgekosten für Reparaturen auf einem ungeeigneten Bau-Abschnitt und sichern sich gegen Baugrundrisiken ab.

DIN Vorschriften

Die DIN 4020 schreibt zusammen mit der DIN EN 1997-1 und der DIN 1054 die einzuhaltenden Verfahren und Normen für den Baugrund vor. Diese DIN legt drei Kategorien für die geotechnischen Untersuchungen der Bauwerke fest.

Welche DIN regelt die Baugrunderkundung?

Die DIN 4020 regelt in Verbindung mit DIN EN 1997-2 die notwendigen geotechnischen Untersuchungen für bautechnische Zwecke.

Was ist die DIN 4020?

Die DIN 4020 legt die Normen für geologische Untersuchungen im Bauwesen in Deutschland fest. Diese Untersuchungen sind Voraussetzung für die Sicherheitsnachweise des Baugrunds nach DIN 1054, die Sie im Erd- und Grundbau eines Gebäudes unbedingt benötigen.

Die DIN 4020 legt drei geotechnische Kategorien für den Baugrund fest, die mit der europäischen Norm DIN EN 1997-1 verbindlich wurden.

• Kategorie 1: Einfache Bauwerke auf ebenem, tragfähigem Grund, die keinen Einfluss auf das Grundwasser oder die Umgebung haben. Dies ist die beste Kategorie.
• Kategorie 2: Alle Bauvorhaben, die nicht einer der beiden anderen Kategorien zugewiesen werden können.
• Kategorie 3: Bauvorhaben mit schwierigen Konstruktionen und Baugrundverhältnissen, die erweiterte geotechnische Kenntnisse erfordern.

Methoden

Bei der Baugrunduntersuchung gibt es verschiedene Verfahren zur Ermittlung der Werte. Laboruntersuchungen gehören genauso dazu wie Bohrungen. Aus dem Ergebnissen der geotechnischen Untersuchungen nach den DIN 4020 Normen stellt der fachkundige Sachverständige ein Gutachten aus, das Sie für das weitere Bauvorhaben nutzen können.

Welche Methoden zur Baugrunderkundung gibt es?

Ziel der geotechnischen Untersuchung im Zuge der Erkundung muss es immer sein, die Schichtenfolge des Bodens zu bestimmen. Dazu gehört die Bestimmung der Eigenschaften, Neigung und Intensität der Schichten. Vor allem müssen alle Schichten erfasst werden, die die Setzung bei einem Hausbau beeinflussen. Dafür kommen folgende Abschnitte in Frage:

Voruntersuchung

In einem ersten Abschnitt der Baugrunduntersuchung werden direkte, bereits bestehende Aufschlüsse und örtliche Erfahrungen zu Rate gezogen. Dabei wird ermittelt, welche Fels- und Bodenarten in welcher Schichtung vorliegen. Einen Gutachter aus Ihrer Nähe zu beauftragen macht allein deshalb schon Sinn, da er sich mit den regionalen Bodenschichten bestens auskennt und so über umfangreiche Vorkenntnisse verfügt.

Messwerte ermitteln

Im zweiten Abschnitt erfolgen zur Ermittlung der notwendigen Messwerte nach DIN Normen spezielle Bohrungen, Drucksondierungen, und Grundwassermessungen. Dafür werden Schürfe ausgegraben und Grundwasser- sowie Bodenproben genommen, die im Labor untersucht werden. Bei Bedarf wird auch ein Versickerungsversuch durchgeführt.

Welches Verfahren genau angewendet wird, ist von den Gegebenheiten auf dem entsprechende Grundstück abhängig. So macht es für die geotechnischen Untersuchungen, beispielsweise bei Bohrungen, einen Unterschied, ob der Grund bereits verbaut wurde oder noch unberührt ist. Bohrungen können nämlich in Erkundungsbohrungen und Bohrungen für einzelne Bauwerke unterschieden werden. Erstere werden bei der Planung eingesetzt, zum Beispiel für Verkehrswege oder Deponiestationen. Dabei wird in größeren Abständen gebohrt, um nach einer ersten Analyse das Bohrnetz zu verdichten. Zu Bohrungen für das Bauwerk kommt es, wenn das Bauwerk bereits existiert. Die Anzahl der Bohrungen sowie die Lage werden dabei den Ergebnissen aus der Erkundungsbohrung angepasst.

Bei Erkundungen des Baugrunds im Fels kommt es auf die Bestimmung der Festigkeit, der Wasserführung in den Klüften und dem Trennflächengefüge an. Unter dem Trennflächengefüge des Felsen ist nichts anderes zu verstehen, als die Vermengung der unterschiedlichen Oberflächen, die sich zu einem Gefüge zusammentun. Durch diesen willkürlichen und rauen Zusammenschluss ergeben sich für den Fels individuelle Eigenschaften bei der Wasserdurchlässigkeit. Daher ist es wichtig, im Fels stets den Kluftabstand, die Kluftdichte und den Durchtrennungsgrad zu bestimmen.

Wer führt eine Baugrunderkundung durch?

Ein sachverständiger Gutachter stellt bei der Erkundung des Baugrunds fest, ob Ihr gewünschtes Bauvorhaben den Anforderungen der Normen der DIN 4020 standhalten. Er stellt ein Konzept auf, wählt die geeigneten Verfahren zur geotechnischen Untersuchung aus, beauftragt die Arbeiten und kontrolliert diese. Die Ergebnisse hält er fest und fasst diese in einem abschließenden Bericht zusammen. Am Ende erstellt der Fachmann ein umfangreiches Gutachten.

Dafür benötigt der Gutachter einige Unterlagen vom Bauherrn: Ein Lageplan ist ebenso sinnvoll wie der Grundriss des späteren Gebäudes. Die voraussichtlichen Lasten sowie die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes sollte er ebenfalls erhalten, um ein detailliertes Gutachten zu ermöglichen.

Kosten

Die Kosten für ein Baugrundgutachten ist vom Umfang der Untersuchungen zum bautechnischen Zwecke abhängig und liegen in der Regel zwischen 500 und 1.000 Euro. Je umfangreicher die Bohrungen und Probenentnahmen, desto teurer.

Was kostet eine Baugrunderkundung?

Eine Erkundung des Baugrunds kann, abhängig von der Größe, der Lage und der Beschaffenheit des Untergrunds ein aufwendiger Prozess sein. Daher schwanken die Preise zwischen 500 Euro und 1.000 Euro. Das ist auf den ersten Blick eine Menge Geld, allerdings sparen Sie sich mit einem professionell durchgeführten Baugrundgutachten mögliche Folgekosten, auch wenn das Baugrundrisiko bestehen bleibt. Denn durch die Erkundung können Sie vorgefertigte Baupläne vor dem Baubeginn anpassen.

Eine Regelung, welche vorgenommene Leistung wie vergütet wird, legt die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) fest. Jeder professionelle Fachmann wird diese Normen einhalten – daher sollten Sie bei Rechnungen unter 500 Euro vorsichtig sein. Entweder ist die erbrachte Leistung nicht mit den Vorgaben der DIN 4020 abgedeckt oder die Fachkraft hat einen zu geringen Satz berechnet, was ein Hinweis auf mangelnden Qualitätsanspruch sein kann.

Welche Grundleistungen gehören zu einer Baugrunderkundung?

Für die Erkundung des Baugrunds ist eine Voruntersuchung des Bodens ebenso wichtig wie die Beauftragung der Arbeiten. Vom Gutachten können Sie auch die Beschreibung des Verhältnisses erwarten, in dem die Messungen ausgewertet und die Baugrundwerte festgelegt sind. Zudem sollte es eine Beurteilung auf Basis geotechnischer Parameter geben. Hinweise auf anzunehmenden Setzungen sind ebenfalls zu erwarten.

Klären Sie vor der Beauftragung unbedingt mit dem Gutachter ab, welche Leistungen eingerechnet sind und welche nicht. Gerade die Beauftragung der Arbeiten können Sie bei entsprechendem Wissen auch selbst übernehmen.

Fazit

Eine Baugrunderkundung lohnt sich für alle Privatpersonen, die ein Wohnhaus oder ein anderes Gebäude errichten wollen. Bei diesem Vorgang wird der Boden und die jeweiligen Schichten geotechnisch untersucht: Durch Bohrungen, Bodenproben und andere Prozesse wird ermittelt, ob sich dieser Untergrund für das geplante Vorhaben eignet und die Grenzlast nicht überschritten wird. Grundlage sind die Normen in der DIN 4020, die wiederum essentiell für die Sicherheitsnachweise nach DIN 1054 sind.

Die geotechnische Erkundung sollten Sie vor Baubeginn in Auftrag geben, um Pläne anpassen und potenzielle Risiken minimieren zu können. Ein kompetenter Gutachter wertet die dabei eingeholten Informationen aus und hält diese schriftlich fest. Die relativ große Spanne von 500 bis 1.000 Euro ergibt aus dem Umfang der vorgenommenen Leistungen und ist einzeln in der HOAI einsehbar.

Alles auf einen Blick:

• Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt, wie der Wert eines Grundstücks ermittelt wird. Sie hat die bis 2010 geltende Wertermittlungsverordnung abgelöst.
• Sie bietet die Grundlage für alle Gutachten zur Immobilienwertermittlung, auf die sich Privatpersonen, Banken, Gerichte und Versicherungen berufen.
• In der Neufassung der Wertermittlungsverordnung werden unter anderem die energetischen Eigenschaften der Gebäude berücksichtigt.
• Für eine möglichst individuelle Berechnung des Grundstücks können Sachverständige auf die drei Verfahren Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren zurückgreifen.

Definition

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) hat 2010 die Wertermittlungsverordnung (WertV) abgelöst. Sie berücksichtigt verschiedene Faktoren zur Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien, wie den Energiebedarf eines Hauses. Dafür ist sie in vier Abschnitte unterteilt, die die Herangehensweise regeln.

Was ist die Immobilienwertermittlungsverordnung?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, ist die Nachfolgeverordnung der Wertermittlungsverordnung (WertV). Die vollständige Bezeichnung für die ImmoWertV lautet: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken. Sie beruht auf §199 des Baugesetzbuchs (BauGB) und trat zum 1. Juli 2010 in Kraft. Damit löste sie die von 1988 bis 2010 geltende WertV ab.

Notwendig wurde die Aktualisierung der WertV aus politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Entwicklungen:

• Wiedervereinigung Deutschlands 1990, gleichbedeutend mit dem Beitritt der neuen Bundesländer
• Neue Aufgabenbereiche Stadtumbau und Soziale Stadt
• Internationalisierung des Immobilienmarkts
• Weiterentwicklung beim Vorgehen der Wertermittlung zwischen 1988 und 2010

Diese Entwicklungen greift die ImmoWertV auf und berücksichtigt bei der Ermittlung des Grundstückswerts nun folgende weitere Aspekte, die das Vorgehen transparenter machen:

• Energetische Eigenschaften als Gebäudemerkmal
• Berücksichtigung der Wertrelevanz städtebaulicher Umstände, beispielsweise Stadtumbaugebiete
• Erleichterung internationaler Vermittlungen, beispielsweise durch Discounted-Cash-Flow-Verfahren bei Grundstückswertermittlung
• Regulierung der künftigen Wert-Entwicklungen, die für den Verkehrswert entscheidend sind

Was regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung?

Die ImmoWertV, vormals WertV, regelt die Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken. Sie schafft die Basis für die Immobilienwertermittlung, indem sie auf die entscheidenden, individuellen Anforderungen zur Grundstückbewertung eingeht. So standardisiert und erhöht sie die Qualität der Gutachten. Dafür legt die ImmoWertV Regeln zur Immobilienwertermittlung für Gutachter wie Privatpersonen gleichermaßen dar.

So gilt es bei der Ermittlung des Werts in vergleichende und objektspezifische Beurteilungen zu unterscheiden. Erstere dient als Anhaltspunkt für einen in der Region üblichen Marktwert. Beispielsweise ist es ein Unterschied, ob Sie ein Grundstück mit einem Haus in Berlin oder ein unbebautes Grundstück in Oberfranken bewerten lassen. Letzterer berücksichtigt individuelle Punkte wie Baumängel oder Bauschäden.

Die ImmoWertV ist in vier Abschnitte untergliedert. Der erste Teil betrifft den Anwendungsbereich und allgemeine Verfahrensgrundsätze. Der zweite Teil regelt den Bodenrichtwert, der als einen Quadratmeter unbebauter Grund definiert ist. Der dritte Abschnitt erläutert die drei verschiedenen Wertermittlungsverfahren Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren. Der letzte Abschnitt ist der Schlussvorschrift vorbehalten.

Anwendung

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist immer die Grundlage für die Bewertung eines Grundstücks oder eine Immobilie. Die daraus resultierenden Gutachten entsprechen den definierten Standards und halten bei Rechtsfragen, beispielsweise Scheidung oder Erbe, vor Gericht Stand.

Wer nutzt die Immobilienwertermittlungsverordnung?

Gutachter, Sachverständige, Banken, Gerichte und Versicherungen berufen sich auf die Standards der ImmoWertV zur Bestimmung der Grundstückswerte und Gebäudewerte. Die Verordnung dient Gutachtern dabei als bindender Leitfaden, welches Wertermittlungsverfahren bei der jeweiligen Immobilienwertermittlung anzuwenden ist.

Für Laien ist die Immobilienwertermittlungsordnung nur schwer zur Wertberechnung anzuwenden. So muss beispielsweise beim Sachwertverfahren der ermittelte Immobilienwert mit dem Marktanpassungsfaktor verrechnet werden. Viele Internetseiten bieten daher einen kostenlosen Wertermittlungsrechner an. Je nach Objektart, Lage, Zustand und Innenausstattung wird ein ungefährer Wert ermittelt. Solche Online-Rechner sind für einen Ersteindruck praktisch, eine detaillierte, fachmännische Berechnung ersetzen sie allerdings nicht. Zudem sind diese Werte bei Verhandlungen und vor Gericht nicht haltbar.

Wo wird die Immobilienwertermittlungsverordnung angewendet?

Die ImmoWertV wird stets zur gutachtlichen Bewertung von Grundstücken und derer Bestandteile – kurz gesagt des Verkehrswerts – genutzt. Zu den Bestandteilen gehören nach §1 der ImmoWertV Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie gewerblich genutzte Gebäude, beispielsweise Büroflächen. Für folgende Fälle können Sie solche Gutachten in Auftrag geben:

• rechtliche Verfahren bei Scheidungen oder ungeklärten Erbfragen
• Kauf oder Verkauf
• Besteuerung der Immobilie

Verfahren zur Wertermittlung

Für die Wertermittlung stehen drei Verfahren zur Verfügung. Das Ertragswertverfahren eignet sich für Mietobjekte, das Vergleichswertverfahren, wenn ausreichend ähnliche Objekte in der Region zu Rate gezogen werden können. Das Sachwertverfahren ist bei nicht vermieteten Objekten das Mittel zur Wahl.

Welche Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung gibt es?

Um den Wert einer Immobilie möglichst individuell zu bestimmen, gibt es drei verschiedene Verfahren:

• Ertragswertverfahren
• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren

Wo wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei renditeorientierten Grundstücken genutzt. Bei diesem Verfahren ermitteln Sachverständige den Bodenwert unabhängig vom Ertragswert des Gebäudes. Denn der Ertragswert des Gebäudes beruht auf Mieteinnahmen, der des Bodenwerts auf Vergleichen mit anderen Grundstücken. Zudem fließt bei der Wertermittlung der anzunehmende Mietertrag sowie die erwartete marktübliche Rendite mit ein.

Anwendung findet das Ertragswertverfahren beim Verkaufen von Mietobjekten. Dazu zählen Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen sowie gewerblich genutzte Gebäuden, wie Büroräume oder Lagerhallen.

Wo wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Besonders empfehlenswert ist das Vergleichswertverfahren bei Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Dabei errechnet der Gutachter mittels dieses Verfahrens den Wert einer Immobilie anhand der Verkaufspreise ähnlicher Objekte der Region.

Wichtig ist dabei, dass es ausreichend Grundstücke zum Vergleich gibt, um ein möglichst genauen Vergleichswert zu erhalten. Der Nachteil: Bei diesem Verfahren können individuelle Merkmale eines Gebäudes, wie das Alter, der energetische Zustand oder die Ausstattung, nur durch pauschale Zuschläge berücksichtigt werden.

Anwendung findet das Vergleichswertverfahren bei Hausbewertungen, Grundstücksbewertungen und Wohnungsbewertungen für folgende Anliegen:

• Berechnung von Erbschafts- und Schenkungssteuer
• Vermögensaufteilung beider Ehepartner bei einer Scheidung
• Verkauf einer Immobilie
• Bestandsaufnahme des Wohneigentums

Wo wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren wendet der Gutachter bei dem Bewerten von nicht vermieteten Immobilien an. Darunter sind einerseits selbst genutzte Immobilien, aber auch Fabriken oder öffentliche Gebäude, wie Bahnhöfe zu verstehen.

Bei diesem Verfahren lässt sich ebenfalls eine Trennung zwischen Bodenwert und Gebäudewert durchführen. Der Sachwert des Gebäudes ergibt sich aus der Differenz der Normalherstellungskosten abzüglich der Wertminderung. Die Summe des Bodenwerts und Gebäudewerts muss anschließend noch mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert werden.

Fazit

Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die Grundsätze zur Immobilienwertermittlung. Sie legt also fest, welches der drei Verfahren wann zum Einsatz kommt. Denn je nach Grundstück kann für die bestmögliche Ermittlung das Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren sinnvoll sein.

Sie löste die alte Wertermittlungsverordnung im Jahr 2010 ab. Notwendig wurde die Anpassung der Wertermittlungsverordnung von 1988 aufgrund politischer und wirtschaftlicher Entwicklungen wie der Wiedervereinigung Deutschlands und der Internationalisierung des Immobilienmarkts. Zudem fordert die ImmoWertV, die in vier Abschnitte unterteilt ist, die Berücksichtigung der energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. So kann die Wertermittlung noch transparenter, weil genauer, erfolgen.