Alles auf einen Blick:

• Ein professionelles Brandschutzkonzept ist erforderlich, um den Ausbruch und die Ausbreitung von Bränden zu verhindern.
• Es gibt Aufschluss darüber, über welche Wege und wie Personen im Ernstfall gerettet werden können. Das Schutzziel hat oberste Priorität.
• Ob und für welche Gebäude die Konzepterarbeitung erforderlich wird, geht aus der jeweiligen Landesbauordnung und deren Vorgaben hervor.
• Das Konzept darf ausschließlich von Fachplanern – also von anerkannten Sachverständigen, Ingenieuren oder Architekten – erstellt werden.

Was ist ein Brandschutzkonzept?

Es handelt sich dabei um ein umfassendes Dokument, das die erforderlichen Brandschutzmaßnahmen und Vorkehrungen zur Verhütung, Erkennung und Bekämpfung von Bränden in einem bestimmten Gebäude oder einer Einrichtung beschreibt. Das Brandschutzkonzept wird in der Regel im Rahmen der Bauplanung oder bei bestehenden Gebäuden erstellt, um die Sicherheit von Menschen und Sachwerten zu gewährleisten. Der Bedarf der erforderlichen Brandschutzmaßnahmen muss dabei genau ermittelt werden.

Die Konzepterstellung beinhaltet verschiedene bautechnische, technische und organisatorische Maßnahmen, die notwendig sind, damit ein Brand gar nicht erst ausbrechen kann. Sollte er dennoch ausbrechen, sieht sie Maßnahmen vor, die die Ausbreitung des Brandes verhindern und gleichzeitig sicherstellen, dass und über welche Wege Personen im Ernstfall gerettet werden können. Das Schutzziel hat oberste Priorität. Dieses Papier ist die Grundlage für weitere notwendige Regelungen wie etwa die Brandschutzordnung.

Erforderlich wird ein solches Konzept, wenn

• von den baurechtlichen Bestimmungen abgewichen wird
• es sich um eine besondere Art und Nutzung handelt wie etwa bei einem Krankenhaus oder einem Sportstadion

Was sind typische Brandschutzmaßnahmen?

• Rauchmelder und Brandmeldeanlagen
• Feuerlöscheinrichtungen
• Flucht- und Rettungswege und deren klare Kennzeichnung
• Brandabschnitte und feuerbeständige Baustoffe
• organisatorischer Brandschutz
• Brandlastreduktion
• regelmäßige Wartung elektrischer Anlagen und Geräte
• Brandbekämpfungsschulungen

Wer ist für die Erstellung verantwortlich?

Es wird in der Regel in enger Zusammenarbeit mit den relevanten Behörden, Architekten, Bauingenieuren (Fachplanern für Brandschutz) und anderen Fachleuten wie Brandschutzsachverständigen beziehungsweise Brandgutachtern erstellt, um sicherzustellen, dass alle erforderlichen Vorschriften und Normen eingehalten werden. Es ist ein lebendiges Dokument, das regelmäßig einer Prüfung unterzogen und aktualisiert werden sollte, um Änderungen in der Gebäudenutzung oder der Gesetzgebung zu berücksichtigen.

Zusätzlich können örtliche Bauämter oder Behörden spezifische Anforderungen oder Vorschriften bezüglich der Qualifikationen von Brandschutzplanern haben. Daher ist es ratsam, sich vor Planungsbeginn mit den örtlichen Vorschriften vertraut zu machen und gegebenenfalls Rücksprache mit den zuständigen Behörden zu halten.

Was umfasst ein typisches Brandschutzkonzept?

1. Brandrisikoanalyse: Eine detaillierte Bewertung der Brandrisiken unter Berücksichtigung der Gebäudestruktur, Nutzung, der vorhandenen Materialien und technischen Anlagen
2. bautechnischer Brandschutz: Verbesserungsmaßnahmen der Widerstandsfähigkeit von Bauteilen gegen Feuer, um die Ausbreitung von Bränden zu verlangsamen
3. anlagentechnischer Brandschutz: Installation und regelmäßige Wartung von Brandmeldeanlagen, Sprinkleranlagen, Rauchabzugsanlagen und anderen technischen Einrichtungen, die dazu dienen, Brände frühzeitig zu erkennen und einzudämmen
4. organisatorischer Brandschutz: Festlegung von Organisationsstrukturen, Verantwortlichkeiten, Schulungen und Evakuierungsplänen, um im Ernstfall eine effektive Reaktion zu gewährleisten
5. Brandbekämpfung: Bestimmung geeigneter Mittel und Strategien zur Brandbekämpfung, einschließlich der Bereitstellung von Feuerlöschern und anderen Löschmitteln
6. Flucht- und Rettungswege: Festlegung von sicheren Flucht- und Rettungswegen, einschließlich der Anforderungen an Türen, Treppenhäuser und Notausgänge

Die gerade erwähnten Ziele können jedoch nur eingehalten werden, wenn es sich um ein individuell auf das jeweilige Gebäude zugeschnittenes Papier handelt. Schließlich hat jeder Bau seine Eigenheiten. Das Brandschutzkonzept gilt zudem als Grundlage für die Brandschutzordnung, die wiederum eine Anweisung ist, wie Brände im Betrieb verhindert werden können und welches Verhalten im Brandfall notwendig ist, damit alle sicher das Gebäude verlassen können.

Warum sollte jeder Betrieb ein umfassendes Brandschutzkonzept haben?

Sicherheit der Mitarbeiter und Besucher

Das Papier ist darauf ausgerichtet, die Sicherheit von Menschen im Gebäude zu gewährleisten. Es stellt sicher, dass im Brandfall geeignete Maßnahmen ergriffen werden können, um eine schnelle Evakuierung und Rettung zu ermöglichen.

Schutz von Sachwerten

Gutes Durchdenken und weises Vorausschauen tragen dazu bei, den Schaden an Gebäuden, Inventar und anderen Vermögenswerten zu minimieren. Dies kann den wirtschaftlichen Schaden erheblich reduzieren und die Geschäftskontinuität sicherstellen.

gesetzliche Anforderungen

In vielen Ländern sind Unternehmen gesetzlich verpflichtet, Brandschutzmaßnahmen zu ergreifen und diese entsprechend zu dokumentieren. Die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften ist notwendig, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Versicherungsvorteile

Gut umgesetzt kann es dazu beitragen, die Versicherungskosten zu reduzieren. Versicherungsgesellschaften neigen dazu, Betriebe mit wirksamen Brandschutzmaßnahmen positiver zu bewerten.

Risikominimierung

Es beinhaltet eine Risikoanalyse, um potenzielle Gefahrenquellen zu identifizieren. Durch die Implementierung von präventiven Maßnahmen können Risiken minimiert und die Wahrscheinlichkeit eines Brandes verringert werden.

Verantwortung und Haftung

Im Bereich Brandschutz zeigt die Existenz eines entsprechenden Papiers, dass der Betrieb seine Verantwortung für die Sicherheit seiner Mitarbeiter und Besucher ernst nimmt. Im Brandfall kann die vorbeugende Planung auch die Haftung des Unternehmens beeinflussen.

Notfallvorbereitung

Ein Brandschutzkonzept, ausgeführt zum Beispiel durch einen Brandschutzgutachter enthält klare Richtlinien für den Umgang mit Bränden, was die Notfallvorbereitung erleichtert. Dies ermöglicht es den Mitarbeitern, im Ernstfall angemessen zu reagieren.

Insgesamt trägt ein gut ausgearbeitetes Konzept dazu bei,

• das Risiko von Bränden zu minimieren,
• die Sicherheit zu erhöhen und
• die Widerstandsfähigkeit eines Betriebs im Falle eines Brandes einer Prüfung zu unterziehen und diese zu stärken.

Bedeutung des Brandschutzes

Der Brandschutz bietet die optimale Möglichkeit, zu verhindern, dass Feuer überhaupt entstehen. Schließlich geht dies teilweise schneller als gedacht. So gibt es beispielsweise Statistiken, die belegen, dass allein 25 Prozent aller Brände im Jahr 2022 durch menschliches Fehlverhalten ausgelöst wurden.

Gesetzliche Vorgaben

Es gelten in Deutschland verschiedene gesetzliche Bestimmungen, die besagen, ob es notwendig ist, ein umfassendes Brandschutzkonzept zu erstellen und wenn ja, was dabei zu beachten ist. Dabei ist wichtig, dass die sogenannten Sonderbauten auch Verkaufsräume mit einer bestimmten Anzahl an Quadratmetern sowie Büroräume sind. Privathaushalte gehören nicht dazu.

Welche gesetzlichen Vorgaben bei Ihnen herrschen, können Sie der Landesbauverordnung Ihres Bundeslandes entnehmen, denn das kann in Nordrhein-Westfalen anders sein als in Baden-Württemberg. Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Gesetze und Verordnungen je nach Bundesland variieren können. Daher ist es ratsam, sich mit den spezifischen Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes vertraut zu machen und gegebenenfalls fachkundige Beratung für die Details und die Prüfung des Brandschutzes in Anspruch zu nehmen.

Wer ist verantwortlich für die Erstellung und Umsetzung des Brandschutzkonzeptes?

Das ist nicht immer einfach zu klären. So gibt es Fälle, in denen der Immobilienbesitzer oder Bauherr für den Brandschutznachweis zuständig ist und Fälle, in denen der Gewerbetreibende als Mieter dafür zuständig ist.

Grundsätzlich gilt jedoch, dass das Brandschutzkonzept ausschließlich von einem Fachplaner erstellt werden darf. Dieser muss sowohl eine theoretische, als auch eine praktische Ausbildung im Bereich Brandschutz durchlaufen haben. Deshalb ist es in den meisten Bundesländern ausschließlich anerkannten Sachverständigen erlaubt, einen solchen Brandschutznachweis zu erstellen und die brandschutztechnischen Anforderungen zu integrieren.

Welche Brandschutzarten gibt es?

Nachfolgend möchten wir Ihnen in einer Tabelle verdeutlichen, was die unterschiedlichen Brandschutzarten bedeuten. Zu unterscheiden ist zwischen dem vorbeugenden und dem abwehrenden Brandschutz. Zum vorbeugenden gehören der bauliche, der anlagentechnische und der organisatorische Brandschutz, während die Selbsthilfe und der Faktor Feuerwehr zu den abwehrenden Brandschutzmaßnahmen gehören.

Brandschutzkonzept-Muster

Es besteht in der Regel aus drei Bestandteilen:

1. Gebäudebeschreibung (Ermittlung der Brandschutzziele)
   Zunächst muss klar sein, um welche Form von Sonderbau es sich handelt. Schließlich ist jeder anders, sodass möglichst unterschiedliche Vorhaben von vornherein integriert werden müssen.
   
   Im ersten Schritt geht es also darum, die Immobilie zu vermessen, die verbauten Materialien zu benennen und auf die Nutzung einzugehen.

2. baurechtliche Einordnung
   Auf Grundlage der Gebäudebeschreibung erfolgt nun eine baurechtliche Einordnung, die genauestens dokumentiert wird. Genehmigungspflichtige Abweichungen werden aufgenommen.

3. Festlegen der Brandschutzmaßnahmen und bautechnischen Nachweise
   Im dritten Schritt geht es darum, eine umfassende Brandschutzmaßnahme zu implementieren. Deshalb werden hier vom Sachkundigen bauliche, organisatorische und anlagentechnische Maßnahmen und das richtige Verhalten vorgeschlagen.

Beispiel

Einleitung:

• Begründung für die Erstellung
• Festlegung des Geltungsbereichs (z. B. für ein bestimmtes Gebäude oder eine Anlage)

geltende Vorschriften und Normen:

• Zusammenfassung der relevanten Gesetze, Verordnungen und Normen, die für den Brandschutz gelten
• Verweis auf regionale Bauordnungen und andere einschlägige Regelwerke

Objektbeschreibung:

• Beschreibung des betreffenden Gebäudes oder Bereichs
• Festlegung der Nutzungsbereiche und -arten
• Darstellung der Gebäudestruktur, Brandabschnitte und relevanten Anlagen

Brandrisikoanalyse:

• Identifikation von potenziellen Brandquellen und Gefahren
• Bewertung der Brandlasten und -risiken
• Analyse von Flucht- und Rettungswegen

bautechnischer Brandschutz:

• Beschreibung der baulichen Brandschutzmaßnahmen
• Festlegung von Brandwänden, Feuerschutzabschlüssen und anderen baulichen Elementen

anlagentechnischer Brandschutz:

• Beschreibung der technischen Einrichtungen zur Brandfrüherkennung und -bekämpfung
• Angaben zu Brandmeldeanlagen, Sprinkleranlagen, Rauchabzugsanlagen etc.

organisatorischer Brandschutz:

• Festlegung von Organisationsstrukturen und Verantwortlichkeiten
• Schulungsprogramme für Mitarbeiter und Brandschutzhelfer
• Übungs- und Schulungspläne

Flucht- und Rettungswege:

• Darstellung der Flucht- und Rettungswege
• Anforderungen an Türen, Treppenhäuser und Notausgänge
• Kennzeichnung von Fluchtwegen

Brandbekämpfung:

• Festlegung von Strategien zur Brandbekämpfung
• Bereitstellung von Feuerlöschmitteln und -geräten
• Schulung des Personals im Umgang mit Feuerlöschern
• Maßnahmendokumentation

Notfallmanagement:

• Planung für den Notfall im Falle eines Brandes
• Kommunikationspläne
• Evakuierungspläne und -prozeduren
• Zusammenarbeit mit Rettungsdiensten

Überprüfung und Aktualisierung:

• Mechanismus zur regelmäßigen Überprüfung und Aktualisierung etwa des betrieblichen Brandschutzes

Diese Struktur dient als Leitfaden, und die genaue Ausgestaltung kann je nach den spezifischen Anforderungen des Gebäudes, der Nutzung und der regionalen Vorschriften variieren. Die Zusammenarbeit mit Fachleuten wie Architekten und Ingenieuren ist gerade in Bezug auf Aktualität besonders wichtig.

Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Die Brandschutzkonzeptpreise können stark variieren, da sie von folgenden Faktoren abhängig sind: 

• benötigte Form
• Umfang
• inklusive Behördenabnahme und Schlussdokumentation
• Größe der Fläche
• Art der Einrichtung
• spezifische regionale Bedingungen

Mit mehreren tausend Euro müssen Sie allerdings durchaus rechnen, wenn Sie sich ein vollumfängliches Papier inklusive Planung erstellen lassen – abhängig von Gebäudegröße und Zweck.

Die 4 erforderlichen Schritte zur Erstellung

1. Risikoanalyse
   Die Risikoanalyse unternimmt der Gutachter währen der Brandschutzkonzepterstellung. Er begutachtet die Immobilie hierfür hinsichtlich aller brandschutztechnischen Aspekte.

2. Auswahl von Brandschutzmaßnahmen
   Anschließend werden die für die jeweilige Immobilie passenden Brandschutzmaßnahmen erarbeitet.

3. Implementierung
   Sind die notwenigen Maßnahmen klar, werden diese implementiert. Je nachdem, um welche Maßnahme es sich handelt, kann die Umsetzung entweder durch eine Fachfirma (beispielsweise Einbau von Hydranten und Abzugsanlagen) oder durch das Personal (beispielsweise Bereitstellung von Feuerlöschern) durchgeführt werden.

4. Schulung und Aufklärung der Mitarbeiter
   All diese Maßnahmen bringen jedoch nichts, wenn die Mitarbeiter im Ernstfall nicht wissen, was zu tun ist. Deshalb müssen die einzelnen Maßnahmen regelmäßig geschult werden.

Wie wichtig ist regelmäßige Aktualisierung?

Es kann vorkommen, dass ein Gebäude sich verändert, weil Anbauten oder Umbauten vorgenommen werden. In diesen Fällen wird eine Überarbeitung notwendig. Aber auch, wenn nichts am Gebäude verändert wurde, sollten Sie den Nachweis immer aktuell halten. Wenn Sie unsicher sind, nehmen Sie entsprechende Beratung in Anspruch. Ein Sachverständiger hat schnell geprüft, ob alle Anforderungen erfüllt sind. Zudem gilt:

• Kontrolle durch Aufsichtsbehörden
  Brandschutzkonzepte werden durch die jeweiligen Aufsichtsbehörden kontrolliert. Deshalb ist es wichtig, sie stets aktuell zu halten.

• Wartung der brandschutztechnischen Anlagen
  Alle brandschutztechnischen Anlagen und Bauteile müssen regelmäßig gewartet werden. Dies gilt beispielsweise auch für die Funktionstüchtigkeit von Brandschutztüren.

Fazit

Das Brandschutzkonzept hilft dabei, Brände zu verhindern und im Ernstfall schnell und effektiv dagegen vorzugehen. Es wird für Neubauten bereits vor Baubeginn für die Baugenehmigung benötigt und gilt in erster Linie für Sonderbauten. Hierzu gehören nicht nur Krankenhäuser und Schulen, sondern auch Bürogebäude oder Verkaufsläden ab einer bestimmten Quadratmeterzahl. Eine regelmüßige Überprüfung muss gegeben sein.

Alles auf einen Blick:

• Ein Bausachverständiger kann sowohl für den Bau als auch für den Kauf eines Hauses engagiert werden.
• Ein solcher Gutachter arbeitet in den meisten Fällen baubegleitend und achtet darauf, dass die notwendigen Schritte eingehalten werden.
• Ein qualifizierter Sachverständiger kann schwerwiegende Baumängel rechtzeitig aufspüren und verhindern.
• Bausachverständige können auch Gutachten über den Wert einer Immobilie erstellen, was beispielsweise im Rahmen eines Hausverkaufs entscheidend sein kann.
• Die anfallenden Kosten werden in der Regel nach einem Stundensatz ermittelt.

Was macht ein Bausachverständiger?

Ein Baugutachter ist ein Bausachverständiger, der sich auf das Bauwesen spezialisiert hat. Das bedeutet, dass er beispielsweise bei der Entscheidung zum Kauf eines Einfamilienhauses behilflich sein kann, indem er das gewünschte Gebäude auf bestehende Mängel hin untersucht. Ebenso können Sie seine Leistungen während der Bauphase eines Hauses beanspruchen – baubegleitende Qualitätskontrolle sozusagen. Der Baugutachter schaut sich regelmäßig auf der Baustelle um, kennt typische Mängel am Bau, findet möglicherweise Fehlerquellen und kann so größeren Schaden und unnötige zusätzliche Kosten für die Bauherren vermeiden. Auch bei der Bauabnahme spielen Bausachverständige eine große Rolle.

Eine weitere Aufgabe eines Baugutachters besteht darin, den Preis für ein Haus zu berechnen oder die korrekte Wohnfläche zu ermitteln. Wenn es sein muss, kann er auch vor Gericht aussagen.

Was kostet ein Baugutachter?

Ein Baugutachter ist ein Experte auf seinem Gebiet, sodass Sie mit entsprechenden Kosten rechnen müssen. Stellt man diesen jedoch mögliche Mehrkosten, die durch Fehler beim Bau oder durch eine mangelhafte Bausubstanz eines gekauften Hauses entstehen, erweist sich die Beauftragung eines solchen Profis dennoch als deutlich günstiger.

Was kostet es, einen Bausachverständigen zu beauftragen?

Bausachverständige rechnen ihre Leistungen in der Regel auf Basis eines Stundensatzes ab. Ausschlaggebend für den Preis können folgende Faktoren sein:

• fachliche Kompetenz des Baugutachters
  Ein gut spezialisierter Gutachter mit vielen Jahren Erfahrung kann einen höheren Satz pro Stunde verlangen als ein Neuling auf seinem Gebiet.
  

• Art und Größe der Immobilie
  Je größer das Haus und je spezieller dessen Bauweise, desto komplizierter wird die Arbeit für den Baugutachter.
  

• erforderliche Maßnahmen und Leistungen
  Sind nur wenige Leistungen erforderlich, weil sich der Hauskauf beispielsweise reibungslos gestaltet und keine großen Mängel an der Immobilie festgestellt wurden, fallen die Kosten selbstverständlich geringer aus, als wenn der Gutachter viele umfangreiche Arbeiten erbringen muss.
  
  Zudem fallen bei der Beratung zum Hauskauf andere Kosten an als beispielsweise für die Baubegleitung.
  

• Anzahl der Mängel
  Je mehr Mängel es gibt, desto mehr Arbeit muss der Gutachter investieren, um beispielsweise Pläne zum Beheben der Mängel zu erstellen. Deshalb fallen die Kosten entsprechend höher aus.
  

• Art und Umfang des Gutachtens
  Ein einfaches Gutachten, das lediglich Ihrer Information oder der Dokumentation dient, kann kostengünstiger erstellt werden als ein umfangreiches Gutachten, das vor Gericht Bestand haben muss.
  

• Fahrtkosten
  Je weiter der Einsatzort vom Büro des Baugutachters entfernt liegt und je öfter er die Baustelle besichtigen muss, desto höher fallen die Fahrtkosten aus.

Eine Auswahl an Leistungen im Einzelnen

• Beratung beim Hauskauf durch einen Bausachverständigen
  Lassen Sie sich von einem Baugutachter beim Kauf einer Immobilie beraten, sollten Sie für den Suche nach einem Baumangel Kosten von circa 300 bis 600 Euro für ein Einfamilienhaus einplanen. Hinzu kommen die Fahrtkosten. Das kann sich vor allem lohnen, wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten. Denn mit der Hilfe eines Gutachters übersehen Sie keinen Schaden.
  

• Begleitung beim Hausbau durch den Gutachter
  Die Baubegleitung und Suche nach einem Baumangel kostet zwischen 3.000 und 6.000 Euro, je nachdem, wie viele und welche Maßnahmen ergriffen werden müssen.
  

• Bewertung der Immobilie (Gutachten erstellen)
  Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, kann die Inanspruchnahme einer professionellen Immobilienbewertung wichtig sein. Eine kurze Bewertung kostet circa 500 Euro, während Sie für ein ausführliches Wertgutachten etwa 1.000 bis 2.000 Euro für ein Einfamilienhaus einkalkulieren sollten.
  

• Schimmelgutachten
  Kommt es zum Schimmelbefall, kann sich die Inanspruchnahme eines Baugutachters ebenfalls lohnen – vor allem, wenn es sich um einen Bauschaden handelt. Die Kosten für die Begutachtung etwaiger Mängel liegen bei einem Einfamilienhaus zwischen 400 und 1.500 Euro.
  

• Energieberatung
  Ein Baugutachter kann auch eine Energieberatung durchführen. Diese Arbeit eines Sachverständigen hilft Ihnen dabei, Baumängel aufzudecken und die energetische Sanierung einer Immobilie durchzuführen. Hierfür müssen Sie mit Kosten zwischen 400 und 1.000 Euro rechnen.

Beispielrechnung

So können Sie Kosten sparen [5 Tipps]

1. Beim Bau kann es sich lohnen, einen Bauträger zu beauftragen, der sich um die Abnahmen kümmert und auch für Schäden haftet. Wenn Sie trotzdem auf Nummer sicher gehen möchten, genügt dann eine kurze Begutachtung, um einen eventuellen Bauschaden aufzudecken. 

2. Suchen Sie sich einen Gutachter aus der näheren Umgebung. So können Sie Fahrtkosten sparen. 

3. Fragen Sie nach einem Festpreisangebot. 

4. Überlegen Sie gut, ob Sie wirklich ein schriftliches Gutachten benötigen, denn der Zeitaufwand ist teuer. 

5. Sehen Sie sich nach einer Bauherren-Vereinigung um. Hier erhalten Sie oft besonders günstige Konditionen für eine Begutachtung oder eine Baubegleitung. 

Fazit

Die Inanspruchnahme eines Bausachverständigen bewahrt Sie davor, dass unentdeckte Schäden später viel Ärger und hohe Kosten bereiten. Ein weiterer Vorteil: Ein qualifizierter Bausachverständiger kann Wert- oder Schimmelgutachten erstellen, die auch vor Gericht Bestand haben. Der Stundenlohn eines Gutachters kann allerdings relativ hoch sein, je nach Aufwand, Qualifikation und Erfahrung. Doch mit ein paar kleinen Tricks können Sie beim Preis sparen.

Alles auf einen Blick:

• Ein Schiedsgutachten wird von einer neutralen Person erstellt und dient der Konfliktlösung.
• Die Kosten werden entweder je zur Hälfte von den Vertragsparteien getragen oder der Unterlegene übernimmt sie. Auch anteilige Lösungen sind möglich. 
• Anwendung findet diese Gutachtenart bei technischen und wirtschaftlichen Streitigkeiten. Rein rechtliche Fragen auch zur Vertragsauslegung können nicht geklärt werden. 
• Das Ergebnis des Sachverständigengutachtens ist verbindlich. 
• Die rechtliche Grundlage findet sich in den Paragraphen 317 bis 319 BGB.
• Schiedsklauseln in Verträgen können von Beginn einer Geschäftsbeziehung an die Gutachtenerstellung vorsehen.

Was ist ein Schiedsgutachten?

Es handelt sich dabei um ein Gutachten, das von einem neutralen und unparteiischen Sachverständigen erstellt wird. Die Beauftragung erfolgt von beiden Seiten gemeinsam oder wird von einer unabhängigen Stelle wie einer Industrie-und Handelskammer vorgeschlagen, um sicherzustellen, dass niemand bevorzugt wird. Es dient als außergerichtliches Mittel zur Konfliktlösung, bei dem die Beteiligten sich auf die Entscheidung des Gutachters einigen und diese als verbindlich akzeptieren. Dies kann dazu beitragen, langwierige und kostspielige Verfahren vor Gericht zu vermeiden. Die rechtliche Grundlage findet sich in den Paragraphen 317 bis 319 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Paragraphen regeln die Bedingungen und den Ablauf sowie die Pflichten und Rechte der Beteiligten.

Schiedsgutachtervertrag

Ein solcher Vertrag legt die Rahmenbedingungen für das Schiedsgutachten fest, einschließlich der Auswahl des Gutachters, der Definition der Aufgabenstellung und der Regelung der Kosten. Die Voraussetzung: Die Vertragsparteien verpflichten sich darin, das Ergebnis des Schiedsgutachtens bezüglich des strittigen Sachverhalts zu akzeptieren und umzusetzen. Dieser Vertrag wird häufig vor Beginn des eigentlichen Verfahrens geschlossen und bildet die Grundlage für die spätere Arbeit des Schiedsgutachters.

Unterschied zu einem Schiedsgericht

• Entscheidungsträger: Im Gegensatz zu einem Schiedsgericht, bei dem ein Richter eine Entscheidung fällt, beruht das Schiedsgutachten auf der Expertise eines Sachverständigen.
• Vergleichbarkeit: Ein Schiedsgericht ist eher mit einem ordentlichen Gericht vergleichbar, während ein Schiedsgutachter spezifische fachliche Fragen klärt.
• Verfahren: Beide Verfahren dienen der außergerichtlichen Streitbeilegung, sie unterscheiden sich jedoch in ihrem Ablauf und ihrer rechtlichen Grundlage.

 Wo finde ich einen Schiedsgutachter? 

1. IHK (Industrie- und Handelskammer): Viele IHKs führen entsprechende Listen. Man kann auf deren Websites nachsehen oder sich direkt an die IHK in der Region wenden.
2. Handwerkskammer: Ähnlich wie die IHK führen auch Handwerkskammern Listen mit Sachverständigen, insbesondere für handwerkliche und technische Bereiche.
3. Verbände und Fachgesellschaften: Es gibt viele Fachverbände und Gesellschaften, die Listen von zertifizierten Schiedsgutachtern führen. Dazu gehören zum Beispiel der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS) oder andere branchenspezifische Verbände.
4. Anwaltskammern: Die regionalen Anwaltskammern können ebenfalls Empfehlungen aussprechen, insbesondere wenn es um rechtliche Fragen geht.
5. Rechtsanwälte und Notare: Anwälte und Notare haben oft entsprechende Kontakte.
6. Empfehlungen und Netzwerke: Persönliche Empfehlungen aus dem eigenen Netzwerk können ebenfalls hilfreich sein. Kollegen, Geschäftspartner oder Freunde haben möglicherweise bereits Erfahrung mit Schiedsgutachtern und können weiterhelfen.

In welchen Fällen wird ein Schiedsgutachten benötigt?

Ein Schiedsgutachten wird häufig in komplexen wirtschaftlichen und technischen Streitigkeiten benötigt, bei denen eine objektive und fachlich fundierte Entscheidung gefragt ist. Typische Anwendungsfälle umfassen Bauprojekte, bei denen es zu Streitigkeiten über Baumängel, Bauverzögerungen oder Abrechnungsfragen kommt. Auch bei technischen Mängeln wie Problemen mit Maschinen, Anlagen oder Produkten, die spezialisierte Expertise erfordern, ist ein Schiedsgutachten von Nutzen. Zudem wird es bei wirtschaftlichen Disputen eingesetzt, beispielsweise bei Differenzen in Vertragsauslegungen, Unternehmensbewertungen oder finanziellen Abrechnungen. Ein Schiedsgutachten bietet sich ebenfalls an, wenn staatliche Gerichte überlastet sind oder eine schnelle Lösung erforderlich ist, um zeitaufwendige Gerichtsverfahren zu vermeiden.

Wer kann ein Schiedsgutachten erstellen?

1. Sachverständige und Experten: Fachleute mit Spezialisierung und Erfahrung in einem bestimmten Bereich, wie etwa Ingenieure, Architekten, Ärzte oder Wirtschaftsexperten.
   
2. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige: Diese werden von öffentlichen Institutionen, wie beispielsweise der Industrie- und Handelskammer, bestellt und haben ihre besondere Qualifikation und Vertrauenswürdigkeit nachgewiesen.
   
3. Schiedsgutachter: Personen, die speziell für die Erstellung von Schiedsgutachten qualifiziert sind und oft von den Konfliktparteien gemeinsam ausgewählt werden.
   
4. Schiedsgerichte oder Schiedsstellen: Einrichtungen oder Gremien, die zur Schlichtung von Streitigkeiten eingerichtet wurden und ebenfalls Gutachten erstellen oder Sachverständige beauftragen können.

Welche Rolle spielt die Unabhängigkeit?

Ein unparteiischer Schiedsgutachter, der ohne jegliche Interessenkonflikte arbeitet, ist entscheidend für die Glaubwürdigkeit und Akzeptanz des Gutachtens durch die Vertragsparteien. Die Unabhängigkeit des Gutachters wird durch vertragliche Vereinbarungen sichergestellt, die klare Regeln und Rahmenbedingungen zur Wahrung der Unparteilichkeit festlegen. Diese Vereinbarungen verpflichten den Gutachter, potenzielle Interessenkonflikte offenzulegen und, falls erforderlich, den Auftrag abzulehnen, um jeglichen Anschein von Befangenheit zu vermeiden. Durch diese Maßnahmen wird gewährleistet, dass das Gutachten als fair, objektiv und vertrauenswürdig angesehen wird, was wiederum die Bereitschaft der Parteien zur Anerkennung und Umsetzung der Gutachtenergebnisse fördert. So bleibt der Prozess transparent und das Vertrauen in die Entscheidungen des Gutachters wird gestärkt.

Folgen von Interessenkonflikten und Befangenheit

Wenn der Gutachter nicht unabhängig ist, können die Ergebnisse des Gutachtens infrage gestellt und möglicherweise vor Gericht angefochten werden. Dies kann zu Verzögerungen und zusätzlichen Kosten führen und das Vertrauen der Parteien in das Schiedsverfahren untergraben. Daher ist es von größter Bedeutung, dass der Gutachter seine Unabhängigkeit wahrt.

Gutachter oder Sachverständiger?

Die Begriffe Gutachter und Sachverständiger weisen keine Unterschiede in ihren Tätigkeiten und Aufgaben auf. Doch gibt es einen Unterschied?
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Wie wählt man den richtigen Schiedsgutachter?

Die Parteien sollten bei der Auswahl sorgfältig vorgehen. Es sollte jemand gewählt werden, der über die notwendigen fachlichen Kompetenzen sowie die erforderliche Unabhängigkeit und Integrität verfügt. Folgende Kriterien sollten ebenfalls erfüllt werden:

• Zertifizierungen und Qualifikationen: Der Sachverständige sollte über anerkannte Nachweise seiner Kompetenzen verfügen, die seine technische, wirtschaftliche oder rechtliche Expertise und Professionalität belegen. Dies zeigt, dass der Gutachter regelmäßig an Weiterbildungen teilnimmt und auf dem neuesten Stand der Technik und Wissenschaft ist.
• Erfahrung: Langjähriges Wissen in der Erstellung von Gutachten und in dem spezifischen Fachgebiet der Streitigkeit ist von Vorteil. Ein erfahrener Gutachter hat in der Regel schon viele ähnliche Fälle bearbeitet und kann daher fundierte und praxisnahe Empfehlungen geben.
• Anerkennung durch Fachverbände: Mitgliedschaften oder Auszeichnungen von relevanten Institutionen können die Glaubwürdigkeit des Gutachters erhöhen. Fachverbände legen häufig hohe Standards für ihre Mitglieder fest und bieten eine Plattform für den Austausch von Wissen und Best Practices.
• Vertraulichkeit: Der Schiedsgutachter muss in der Lage sein, den Schutz der Informationen und Daten der beteiligten Parteien zu wahren. Dies ist besonders wichtig, um das Vertrauen zu gewinnen und sicherzustellen, dass sensible Informationen nicht unbefugt weitergegeben werden.

Wie wird ein Schiedsgutachten erstellt?

1. Auswahl des Gutachters: Die Parteien wählen gemeinsam einen qualifizierten und unabhängigen Gutachter aus.
2. Festlegung des Auftrags: Man einigt sich auf den genauen Umfang und die Fragestellungen, die behandelt werden sollen. 
3. Vertragliche Vereinbarungen: Ein Schiedsgutachtervertrag wird erstellt, der die Aufgaben, Rechte und Pflichten des Gutachters sowie die Regeln zur Sicherstellung der Unabhängigkeit festlegt. Manchmal wird dieser auch bereits zu Beginn der Geschäftsbeziehung erstellt und muss nur noch herangezogen werden. 
4. Sammlung von Informationen: Alle relevanten Informationen, Dokumente und Beweise, die für die Bewertung notwendig sind, werden gesammelt.
5. Analyse und Bewertung: Der Gutachter führt eine detaillierte Analyse der gesammelten Daten durch und bewertet die Sachlage anhand seiner fachlichen Expertise.
6. Gutachtenerstellung: Der Gutachter fasst seine Ergebnisse schriftlich zusammen, mit einer klaren und nachvollziehbaren Begründung der Bewertungen und Schlussfolgerungen.
7. Präsentation und Diskussion: Das Ergebnis wird den Parteien präsentiert und erläutert. Hier ist noch Raum für eventuell notwendige Diskussionen. 
8. Finalisierung und Einreichung: Das fertige Schriftstück wird offiziell den Parteien übergeben, und es wird dokumentiert, dass beide Parteien das Ergebnis erhalten haben.

Es kann nützlich sein, regelmäßige Updates und Zwischenberichte vom Gutachter zu verlangen, um den Fortschritt der Bewertung zu verfolgen und gegebenenfalls zusätzliche Informationen bereitzustellen.

Wie lange dauert die Erstellung?

Die Dauer der Erstellung eines Schiedsgutachtens kann je nach Komplexität des Falles und Umfang der notwendigen Informationen variieren. Typischerweise liegt der Zeitrahmen jedoch zwischen drei und sechs Monaten. Für einfache Fälle, bei denen nur wenige technische oder rechtliche Fragen zu klären sind, kann ein Schiedsgutachten innerhalb von wenigen Wochen erstellt werden. Hingegen kann es bei komplexeren Fällen, die umfangreiche Untersuchungen oder die Konsultation weiterer Experten erfordern, mehrere Monate dauern. Der Prozess kann beschleunigt werden, wenn die beteiligten Parteien eine offene und kooperative Haltung bei der Bereitstellung von Informationen einnehmen. Auch die zeitliche Verfügbarkeit und Arbeitsbelastung des gewählten Gutachters spielen eine wichtige Rolle und können die Dauer der Erstellung beeinflussen.

Kosten 

Die Kosten können je nach Fall und Sachgebiet variieren. Die Honorare werden in der Regel nach Stundensätzen abgerechnet. Übliche Stundensätze liegen zwischen 85 und 115 Euro. Abhängig vom Sachgebiet können die Stundensätze auch bis zu 250 Euro betragen. Das Gesamthonorar eines Gutachters liegt typischerweise zwischen 1.500 und 3.000 Euro. In Ausnahmefällen kann es jedoch auch höher ausfallen – je nach Arbeitsaufwand. Zusätzlich zu den Honoraren müssen Auslagen wie

• Hilfskräfte,
• Schreibkosten,
• Fahrtkosten und
• Übernachtungskosten sowie
• die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 Prozent

berücksichtigt werden. Trotzdem: Die Kosten werden immer noch geringer sein als vor Gericht. 

Die Verteilung der Kosten erfolgt je nach Vereinbarung zwischen den Parteien. Entweder trägt die unterliegende Partei die gesamten Kosten oder beide Parteien teilen sich die Kosten je zur Hälfte.

Welche rechtliche Bindung besteht?

Ein Schiedsgutachten hat eine bedeutende rechtliche Bindung, die auf dem Schiedsgutachtenvertrag zwischen den Parteien basiert. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in den Paragraphen 317 bis 319 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Paragraphen regeln, dass die Entscheidung des Schiedsgutachters verbindlich ist, sofern die Parteien dies vorher vereinbart haben. Ohne diese Vereinbarung würde es sich nur um eine Empfehlung handeln. Die Kombination aus vertraglicher Verpflichtung und den BGB-Regelungen sichert die rechtliche Durchsetzbarkeit.

Durchsetzbarkeit

Es gilt keine unmittelbare gerichtliche Vollstreckbarkeit wie bei einem Gerichtsurteil oder einem Schiedsspruch im klassischen Sinne. Dennoch hat es eine starke vertragliche Bindungswirkung. Falls eine der Parteien es nicht anerkennt oder umsetzt, kann die andere Partei vor Gericht gehen und die Erfüllung auf der Grundlage des Schiedsgutachtenvertrags einklagen. Das Gericht wird in der Regel das Gutachten anerkennen, sofern es ordnungsgemäß und im Rahmen des Vertrags erstellt wurde.

Was passiert, wenn eine Partei nicht einverstanden ist?

Es gibt mehrere Gründe, warum ein solches Gutachten angefochten werden kann wie

• Vertragswidrigkeit,
• Fehlerhaftigkeit oder
• Befangenheit des Schiedsgutachters.

Ist eine Partei mit dem Feststellung unzufrieden, dann können folgende Möglichkeiten in Betracht gezogen werden: 

• Überprüfung / gerichtliche Klärung: Die betroffene Partei kann eine Überprüfung beantragen, entweder vor einem Schiedsgericht oder einem ordentlichen Gericht, abhängig von den Bestimmungen im Schiedsvertrag.
• Anfechtung: Eine Partei kann das Papier anfechten, beispielsweise wegen Befangenheit des Schiedsgutachters, wesentlicher Verfahrensfehler oder Verstößen gegen zwingende rechtliche Bestimmungen.
• Gerichtliche Klärung: Wenn keine Einigung möglich ist, kann die unzufriedene Partei den Fall vor ein ordentliches Gericht bringen, das über die Gültigkeit entscheiden oder den Fall inhaltlich überprüfen kann. 
• Einvernehmliche Lösung: Man kann versuchen, eine einvernehmliche Lösung zu finden, eventuell durch Mediation oder Verhandlungen, um das Schriftstück teilweise oder vollständig anzuerkennen oder eine neue Vereinbarung zu treffen.
• Neues Schiedsgutachten: In einigen Fällen ist es möglich, eine neue Variante von einem anderen Schiedsgutachter erstellen zu lassen, insbesondere wenn der ursprüngliche als befangen oder ungeeignet angesehen wird.

Fazit

Ein Schiedsgutachten stellt eine effektive und spezialisierte Methode zur außergerichtlichen Streitbeilegung dar, die insbesondere bei komplexen technischen und wirtschaftlichen Konflikten von großem Nutzen ist. Durch die Einbindung eines unabhängigen und fachlich qualifizierten Sachverständigen können Streitigkeiten schnell und verbindlich gelöst werden, was sowohl Zeit als auch Kosten spart. Wichtig ist, dass die Parteien vorab die rechtlichen Rahmenbedingungen und Kosten klären und sich auf einen kompetenten Schiedsgutachter einigen.

Alles auf einen Blick:

• Ein Wertgutachten wird möglicherweise benötigt, wenn Sie ein Haus verkaufen möchten, bei einer Scheidung oder einer anderen Auseinandersetzung vor Gericht. 
• Beim Bewerten von Immobilien unterscheidet man zwischen verschiedenen Arten, die unterschiedlich teuer sind.
• Eine kostenlose Immobilienbewertung anhand von Vergleichstabellen ist möglich, aber ungenauer. 
• Wenn Sie den Wert Ihres Hauses schätzen lassen möchten, sollten Sie sich an einen professionellen Immobiliengutachter, einen Architekten oder einen Makler wenden. 
• Zusätzliche Maklergebühren fallen für die Berechnung des Verkehrswertes eines Hauses in der Regel nicht an, wenn Sie den Makler auch mit dem Hausverkauf beauftragen.
• Beauftragen Sie einen Immobiliengutachter, berechnet dieser seine Gebühren nach einem zuvor vereinbarten Honorar. Sie können von 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswertes ausgehen.

Welche Arten von Immobilienbewertung gibt es?

Grundsätzlich ist es für den Hausverkauf nicht verpflichtend, den Verkehrswert der Immobilie durch einen Immobiliengutachter exakt berechnen zu lassen. Jedoch verkauft sich ein Haus in der Regel besser, wenn ein offizielles Gutachten vorliegt, das ein Experte erstellt hat. Das kann auch ein freier Sachverständiger oder ein freier Gutachter sein, der als Immobiliengutachter die benötigten Infos liefert. Ob Gutachter oder Sachverständiger, das macht keinen Unterschied.

Auch im Rahmen einer Scheidung, wenn es eine gerichtliche Auseinandersetzung um den Wert des gemeinsamen Hauses gibt, ist eine professionelle Immobilienbewertung mit Wertgutachten von Vorteil oder in manchen Fällen sogar erforderlich.

Es gibt vier Möglichkeiten, ein Gebäude oder eine Wohnung zu bewerten und den Wert zu ermitteln: 

• Preis für Wohnung oder Haus selbst schätzen
• Immobilienbewertung online
• Kurzgutachten durch einen Immobiliengutachter, Makler oder Architekt
• Vollgutachten durch einen Immobiliengutachter, Makler oder Architekt

Preis selbst schätzen

Es ist möglich, den Wert einer Immobilie selbst zu schätzen. Dies können Sie beispielsweise durchführen, indem Sie Vergleichstabellen zurate ziehen oder sich die Werte ähnlicher Immobilien anschauen.

Um den Immobilienwert genauer zu ermitteln braucht es einiges an Unterlagen. Folgende Faktoren beeinflussen generell den Immobilienwert und sollten daher immer zusätzlich noch in die Berechnung einfließen:

• Immobilienmarkt aktuell
• Bauweise
• Bausubstanz
• Sanierungs- und Modernisierungsbedarf

Die eigene Schätzung empfiehlt sich vor allem, wenn Sie den Immobilienwert lediglich aus Interesse wissen möchten. Bei einem offiziellen Verkauf oder einer gerichtlichen Auseinandersetzung genießt diese ungenaue Variante jedoch kein großes Vertrauen.

Immobilienbewertung online

Etwas besser, aber oft auch noch nicht als Verkaufsargument tauglich, ist die Online Immobilienbewertung, die Sie auf verschiedenen Plattformen teilweise sogar kostenlos durchführen können. Sie geben dafür alle relevanten Daten und Fakten aus Ihren Unterlagen und über den Zustand Ihrer Immobilie in eine Art Rechner ein und erhalten bei diesem Verfahren umgehend das Ergebnis.

In vielen Fällen ist die Onlineberechnung kostenlos, der Preis kann aber bis zu 100 Euro betragen. 

Kurzgutachten durch einen Immobiliengutachter

Kurzgutachten werden von einem Sachverständigen erstellt und können je nach Größe des Hauses etwa 500 Euro aufwärts kosten. Der Sachverständige ermittelt den Wert und erstellt ein kurzes Gutachten.

Vollgutachten durch einen Immobiliengutachter 

Das Vollgutachten, das auch als ausführliches Wertgutachten für eine Immobilie bezeichnet wird, umfasst zusätzliche Aspekte. So wird der Gutachter beispielsweise mögliche Lasten des Hauses und bestehende Rechte bei der Ermittlung des Immobilienwertes einbeziehen.

Ein Vollgutachten ist jedoch vergleichsweise teuer. Bereits um ein kleines Einfamilienhaus zu bewerten, müssen Sie für das Ermitteln mit Kosten ab etwa 1.000 Euro für die Wertermittlung rechnen, je nach Wert des Hauses auch deutlich höher.

Unterschied Sachwertverfahren / Vergleichswertverfahren?

Bei der Immobilienbewertung kann man grundsätzlich zwischen dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren unterscheiden. Das Vergleichswertverfahren, bei dem der Verkehrswert des Hauses bestimmt wird, ist beispielsweise notwendig, wenn der Hauskauf über eine Bank finanziert werden soll. Dann gehört der ermittelte Verkehrswert des Hauses nämlich zu den erforderlichen Unterlagen. Das Vergleichswertverfahren ist deutlich einfacher und kürzer und wird daher erheblich günstiger angeboten. Gerade, wenn Sie lediglich einen Verkauf planen, können Sie hier sparen. 

Wie erfolgt das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren wird eingesetzt, wenn der Verkehrswert Ihres Hauses oder der Wohnung ermittelt werden soll. In diesem Fall werden die Verkehrswerte ähnlicher Immobilien herangezogen, um auf diese Weise den Wert der eigenen Immobilie festzustellen. Letztendlich aber muss der Immobiliengutachter trotzdem den Wert auf der Basis der ihm zur Verfügung gestellten Informationen schätzen. Für den reinen Verkauf genügt das aber als Anhaltspunkt für den Wert der Immobilie und damit für die Festlegung des Preises.

Wie erfolgt das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren ist deutlich ausführlicher und deshalb auch teurer als das Vergleichswertverfahren. Wenn eine Immobilie aufgrund ihrer Einzigartigkeit nicht mit anderen Immobilien verglichen werden kann oder es schlichtweg keine Vergleichsmöglichkeiten mit anderen Häusern oder Wohnungen gibt, führt der Immobiliengutachter das Sachwertverfahren durch. Hierfür werden weitere Faktoren wie zum Beispiel Bodenrichtwerte und Baukosten fürs Haus herangezogen. So lässt sich der tatsächliche Wert am besten schätzen. Möglicherweise kommt der Gutachter auch zu einem Vor-Ort-Termin, um sich ein optimales Bild zu machen. Hier müssen Sie allerdings mit höheren Kosten rechnen.

Immobilien: Kosten für den Gutachter

Es gibt zwei Möglichkeiten, eine Immobilienbewertung kostenlos durchzuführen. Entweder per Internetrechner oder, wenn Sie den Verkauf der Immobilie an einen Makler übergeben und dieser das im Rahmen seiner Vermittlungstätigkeit in die Hand nimmt.

Eine einfache Wertermittlung ist allerdings oft wenig aussagekräftig und hält zum Beispiel vor Gericht nicht stand. Die Kosten für die Bewertung einer Immobilie hängen grundsätzlich von verschiedenen Faktoren ab, zumindest wenn es sich um ein durch einen Sachverständigen erstelltes Gutachten handeln soll.

Diese Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertungskosten 

• Art des Gutachtens (Kurzgutachten oder Vollgutachten)
• Bewertung nach dem Sachwertverfahren oder nach dem Vergleichswertverfahren
• Wertkategorie der Immobilie (auch Lage)
• heranzuziehende Dokumente
• Pauschalpreis des Gutachters oder Abrechnung nach HOAI
• eventuell entstehende Zuschläge des Sachverständigen

Sie wollen Ihr Haus schätzen lassen? Das kostet eine Immobilienbewertung!

Die oben genannten Kriterien beeinflussen die Kosten für den Gutachter oder Sachverständigen. Deshalb können wir an dieser Stelle leider keinen verbindlichen Preis für ein Verkehrswertgutachten benennen. Die meisten Gutachter nehmen aber 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes, manche auch 1,5 Prozent für ein Vollgutachten, das vor Gericht Gültigkeit hat. Wir möchten Ihnen dazu zwei Beispiele aufzeigen, an denen Sie sich orientieren können. In unserem ersten Beispiel gehen wir von einem freistehenden Einfamilienhaus in Magdeburg aus, das im Jahr 2023 einen Durchschnittspreis von 300.000 Euro hat.

In unserem zweiten Beispiel gehen wir von einer Eigentumswohnung in Regensburg aus, die einen Wert von 200.000 Euro hat.

Fazit

Die Wertermittlung eines Hauses kann zum Beispiel dann notwendig werden, wenn es um einen Hauskauf beziehungsweise einen Verkauf geht. Aber auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt sie zum Tragen. Die Kosten für eine Immobilienbewertung können erheblich variieren, denn sie hängen unter anderem von der Art des Gutachtens sowie vom Typ der Immobilie ab. Auch die Honorare sind unterschiedlich und können zum Teil sogar verhandelt werden. Ein Kurzgutachten erstellen zu lassen ist deutlich günstiger als ein Wertgutachten, da dieses viel ausführlicher ist. Sie können die Immobilienbewertung jedoch auch selbst durchführen und dazu ein Online-Tool verwenden, für dessen Benutzung Sie in der Regel nicht mehr als 100 Euro bezahlen müssen.

Alles auf einen Blick:

• Ein Wertgutachten wird unter anderem notwendig, wenn Sie den Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder auch eines Grundstücks planen. Sie können damit den Verkehrswert nachweisen.
• Man unterscheidet zwischen Immobilienbewertung, Kurzgutachten und Vollgutachten. Der Aufwand ist unterschiedlich hoch, was sich auf den Preis auswirkt.
• Die Wertermittlung wird von einem Sachverständigen durchgeführt.
• Unterschieden wird bei der Ermittlung des Preises zwischen dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren.
• Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem angewendeten Verfahren, also dem Aufwand, sowie nach der Art des Gutachtens und dem Wert der Immobilie oder des Grundstücks.

Was ist ein Wertgutachten?

Ein Immobiliengutachter beurteilt unter anderem

• die Größe,
• die Ausstattung,
• den Zustand und
• die Lage der Immobilie.

So kann der Sachverständige den sogenannten Verkehrswert ermitteln. Dieser wird im Rahmen des Wertgutachtens vom Immobiliengutachter niedergeschrieben. Je nach Art des Gutachtens kann dieses für private Zwecke verwendet werden oder beispielsweise auch Bestand vor Gericht haben.

Ein Wertgutachten wird immer dann ausgestellt, wenn eine Immobilie verkauft werden soll oder es zu Schadenersatzforderungen kommt. Es kann zudem als Nachweis für ein Darlehen bei der Bank dienen, denn so erfährt die Bank den Verkehrswert eines Objekts und rechtfertigt damit den Preis.

Diese drei Arten von Wertgutachten gibt es

1. Immobilienbewertung
   
   Das ist die einfachste Form des Wertgutachtens. Sie wird beispielsweise beim Verkauf der Immobilie, bei einer bestehenden Erbschaft oder im Falle einer Scheidung (ohne Rechtstreit) benötigt. Eine Immobilienbewertung kann entweder durch einen Makler oder durch einen freien Gutachter erfolgen. Der Sachverständige erstellt ein sehr kurzes Gutachten, das circa 10 bis 15 Seiten umfasst. Dies dauert in der Regel nur wenige Tage.
   
   Die Kosten richten sich danach, wer das Gutachten erstellt. Beauftragen Sie einen Makler, ist die Immobilienbewertung meist kostenlos.
   

2. Kurzgutachten
   
   Das Kurzgutachten ist etwas offizieller und kann daher bei Behörden vorgelegt werden. Außerdem dient es der Ermittlung der Steuerpflicht. Das Kurzgutachten, das circa 10 bis 15 Seiten umfasst, muss von einem zertifizierten Gutachter erstellt werden. Dies kann einige Tage bis Wochen dauern. Der Preis liegt in der Regel um die 400 Euro.
   

3. Vollgutachten
   
   Das Vollgutachten ist zusätzlich vor Gericht anerkannt. Es wird bei Zwangsversteigerungen benötigt und kann zudem als Grundlage für die Ermittlung von Betriebsvermögen verwendet werden. Das Dokument, das circa 30 Seiten umfasst, darf nur von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter ausgestellt werden. Deshalb kann dieses Verfahren einige Wochen in Anspruch nehmen. Für das Vollgutachten fallen Kosten von etwa 0,5 bis 1 Prozent des ermittelten Verkehrswertes der Immobilie an.

In aller Kürze: Wofür wird ein Wertgutachten benötigt?

Ein Vollgutachten dient beispielsweise als Beweismittel vor Gericht und kann als Grundlage für Zwangsvollstreckungen verwendet werden. Das Kurzgutachten hat Bestand vor Behörden.

Unterschied zwischen Wertgutachten und Immobilienbewertung

Im Unterschied zu einem Wertgutachten dient die Immobilienbewertung lediglich einfachen Rechtsangelegenheiten, sodass es beispielsweise im Falle eines Erbes oder bei einem geplanten Hausverkauf verwendet wird.

Auf den ersten Blick unterscheiden sich die Immobilienbewertung und das Kurzgutachten jedoch meist nicht. Zu beachten ist, dass Wertgutachten nur von offiziellen Immobiliengutachtern ausgestellt werden dürfen.

Was sind Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren?

Bei der Erstellung einer Immobilienbewertung beziehungsweise eines Wertgutachtens können entweder

• das Sachwertverfahren,
• das Ertragswertverfahren oder
• das Vergleichswertverfahren

angewendet werden. Nachfolgend erfahren Sie die Unterschiede zwischen den Berechnungsverfahren:

• Vergleichswertverfahren
  
  Beim Vergleichswertverfahren dient der Wert vergleichbarer Immobilien, die sich in der Nähe der zu bewertenden Immobilie befinden, als Grundlage. Der Immobiliengutachter vergleicht die Werte miteinander, um den Wert des Hauses herauszubekommen. Individuelle Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie fließen jedoch ebenfalls ein.
  

• Ertragswertverfahren
  
  Dient eine Immobilie dem Zweck der Gewinnerzielung, wie es beispielsweise bei einem Mietobjekt der Fall ist, wird das Ertragswertverfahren angewendet. In diesem Fall wird der Gewinn ermittelt, der mit der Immobilie erzielt werden kann.
  

• Sachwertverfahren
  
  Das Sachwertverfahren wird in der Regel niemals allein, sondern immer in Kombination mit dem Vergleichswert- oder mit dem Ertragswertverfahren angewendet. Zunächst wird der Gebäudewert ermittelt. Danach schaut der Immobiliengutachter in eine offizielle Tabelle, um den Grundstückswert abzulesen. Im letzten Schritt werden beide errechneten Werte addiert.

Was beinhaltet ein Wertgutachten?

Wird der Marktwert eines Hauses ermittelt und anschließend ein Wertgutachten ausgestellt, enthält dieses verschiedene wichtige Faktoren. Allerdings gibt es keine offiziellen Vorschriften, aus denen hervorgeht, welche Einzelheiten in einem Wertgutachten niedergeschrieben werden müssen.

Diese Angaben sind das Minimum

• Methode, anhand derer das Wertgutachten erstellt wurde
• Bezeichnung der Immobilie
• genaue Lage der Immobilie sowie Einzelheiten zur nachbarschaftlichen Umgebung
• baulicher Zustand der Immobilie (beispielsweise Alter, Zustand von Rohren, Elektrik und Dach)
• Anbindung an das öffentliche Netz
• Energieeffizienz
• Grundriss vom Objekt sowie des dazugehörigen Grundstücks

Welche Informationen werden für ein Wertgutachten benötigt?

Um das Wertgutachten erstellen zu können, benötigt der Immobiliengutachter einige wichtige Informationen. Einen Überblick kann er sich jedoch nicht nur durch die Begehung des Hauses verschaffen, sondern auch anhand vorgelegter Unterlagen.

Folgende Informationen sind für einen Sachverständigen wichtig für die Wertermittlung:

• Größe und Lage des Hauses
• Belege zu erfolgten Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Haus oder Wohnung
• Zustand des Hauses
• Informationen zum Alter und zur Qualität der Ausstattung
• Informationen zu Vermietungen oder Verpachtungen

Immobilien-Wertgutachten erstellen lassen

Lediglich der Eigentümer eines Hauses kann ein Wertgutachten erstellen lassen, es sei denn, es liegt eine rechtliche Grundlage vor. In diesem Fall kann die Wertermittlung beispielsweise gerichtlich angeordnet werden.

Wer erstellt das Gutachten?

Das ist abhängig von der Gutachten-Art ab. Eine einfache Bewertung eines Hauses oder einer Wohnung kann von einem Makler oder von einem freien Immobiliengutachter durchgeführt werden. Möchten Sie ein Kurzgutachten erstellen lassen, müssen Sie sich jedoch an einen zertifizierten Gutachter wenden. Für die Erstellung eines Vollgutachtens kommt nur ein offiziell ernannter und vereidigter Gutachter infrage.

Wie lange dauert die Erstellung?

Im besten Fall dauert die Erstellung für ein Objekt wenige Tage, sie kann aber auch deutlich länger dauern. Es kommt ganz darauf an, welche Art von Gutachten erstellt werden soll, ob für eine Eigentumswohnung, ein Grundstück oder ein Haus und wie umfangreich die Bewertung eines Objektes ist. In der Regel ist aber ein Vor-Ort-Termin mit dem Gutachter notwendig.

Wie viel kostet ein Wertgutachten für eine Immobilie?

Fazit

Es gibt verschiedene Arten von Wertgutachten für Immobilien, sodass zwischen der Immobilienbewertung, dem Kurzgutachten und dem Vollgutachten unterschieden wird. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, reicht eine einfache Bewertung aus. Bei Zwangsvollstreckungen wiederum wird das Vollgutachten benötigt. Eine einfache Immobilienbewertung kann unter Umständen sogar kostenlos durch einen Makler durchgeführt werden.