Böse Überraschungen beim Hauskauf vermeiden

Mit dem Kauf eines Hauses wird für Familien und andere Käufer der Traum von den eigenen vier Wänden wahr. Damit sich dieser Traum nicht innerhalb kurzer Zeit als Albtraum entpuppt, sind eine gründliche Prüfung des Objekts sowie die realistische Planung von Sanierungen oder Modernisierungen und der Finanzierung wichtig. 

Funktionalität von Anlagen prüfen

Technische Anlagen in einem Haus werden idealerweise vor einem Hauskauf von einem Gutachter oder vergleichbaren Experten auf ihren Zustand hin überprüft. Dazu zählen die Elektrik des Hauses, die Wasserleitungen, sowie die Heizungs- und Lüftungsanlage. Sollte die vorhandene Lüftungsanlage nicht mehr den aktuellen Standards im Hinblick auf Leistung, Energieeffizienz oder Betriebssicherheit entsprechen, kann sie gegen eine moderne Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung ausgetauscht werden. Veraltete Elektrik, etwa mit Aluminiumkabeln, muss ebenfalls zeitnah erneuert werden und belastet das Sanierungsbudget erheblich. Das gilt ebenso für nicht mehr einwandfreie Wasserrohre. Neben dem finanziellen Aufwand einer solchen Sanierung sollten Kaufinteressenten auch den zeitlichen Aufwand berücksichtigen, da ein Haus in der Regel während derart umfangreicher Sanierungsmaßnahmen nicht bewohnbar ist. 

Gründlicher Check der Bausubstanz 

Für eine Prüfung der Bausubstanz können sich Hauskäufer an einen Baugutachter wenden. Er prüft die Substanz beispielsweise auf Risse und Feuchtigkeit, bewertet die vorhandene Dämmung und Statik des Hauses. Liegen schwerwiegende Schäden an der Bausubstanz vor, verursacht das in der Regel erhebliche Sanierungskosten und ist mit einem großen Sanierungsaufwand verbunden. Die Kenntnis davon kann für Preisverhandlungen genutzt werden und ist für die Kalkulation des Sanierungsbudgets unerlässlich. Ein besonderes Augenmerk sollte auf der Heizungstechnik liegen, denn hier kann es durch den Verkauf des Hauses zu einer Austauschpflicht laut Gebäudeenergiegesetz für den neuen Eigentümer kommen. Ebenfalls immens wichtig ist eine Prüfung der Dämmung im Dachgeschoss. Erfüllt sie nicht die aktuellen Vorgaben, ist auch hier unter Umständen eine Sanierung nach dem Kauf zwingend notwendig.

Energieausweis und GEG: mögliche Pflichten nach dem Kauf prüfen

Ein wichtiger Bestandteil der Objektprüfung ist der Energieausweis. Er gibt Kaufinteressenten einen ersten Überblick über den energetischen Zustand des Hauses und kann frühzeitig Hinweise auf hohe Energiekosten oder einen größeren Sanierungsbedarf liefern.

Besonders auf folgende Angaben sollten Käufer achten:

• Effizienzklasse des Gebäudes
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
• verwendeter Energieträger
• Baujahr der Heizungsanlage
• enthaltene Modernisierungsempfehlungen

Der Energieausweis ersetzt allerdings keine fachliche Begutachtung durch einen Energieberater oder Bausachverständigen. Auffällige Werte sollten deshalb genauer geprüft und bei der Kalkulation möglicher Sanierungskosten berücksichtigt werden.

Mögliche Pflichten nach dem Eigentümerwechsel beachten

Besonders bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern sollten Käufer prüfen lassen, ob nach dem Eigentümerwechsel Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz entstehen.

Dazu kann beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecke gehören, wenn diese nicht den geltenden Mindestanforderungen entspricht und auch das darüberliegende Dach nicht ausreichend gedämmt ist.

Auch die vorhandene Heiztechnik sollte genau betrachtet werden. Ist die Anlage sehr alt oder technisch überholt, können Modernisierungskosten entstehen, die Käufer von Anfang an in ihre Finanzierung einkalkulieren sollten.

Energieausweis frühzeitig anfordern

Kaufinteressenten sollten sich den Energieausweis nicht erst kurz vor dem Notartermin zeigen lassen. Sinnvoll ist es, ihn bereits vor oder spätestens bei der Besichtigung anzufordern und die Angaben mit dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes abzugleichen.

Besondere Aufmerksamkeit ist geboten, wenn:

• der energetische Zustand schlechter als erwartet ausfällt,
• eine veraltete Heizungsanlage vorhanden ist,
• ein hoher Sanierungsbedarf erkennbar wird,
• Angaben zum Gebäude oder zu Modernisierungen fehlen oder
• der tatsächliche Zustand deutlich vom Eindruck im Exposé abweicht.

In solchen Fällen kann eine unabhängige Prüfung durch einen Energieberater oder Bausachverständigen helfen, mögliche Kosten und Risiken vor dem Hauskauf realistischer einzuschätzen.

Grundbuchauszug einholen 

Beabsichtigen Sie, ein Haus zu kaufen, liefert Ihnen der Grundbuchauszug wertvolle Informationen. In ihm sind zum Beispiel Grundschulden des bisherigen Besitzers vermerkt. Außerdem müssen dort Wegerechte oder ein erteiltes Wohnrecht eingetragen sein. Sie können die Nutzungsmöglichkeiten oder den Wohnkomfort maßgeblich beeinflussen. Als Kaufinteressent benötigen Sie eine Vollmacht des Eigentümers, um beim Amtsgericht einen Grundbuchauszug anzufordern. Wird diese Vollmacht nicht erteilt, sollten Sie hellhörig werden und sich besser nach anderen Immobilien umsehen. 

Nicht vergessen: baurechtliche Genehmigungen prüfen 

Was beim Kauf eines Hauses gerne übersehen wird, sind nachträgliche Änderungen, Umbauten oder Anbauten am Objekt. In einigen Fällen muss dafür vorab eine baurechtliche Genehmigung eingeholt werden. Das gilt beispielsweise für einen Wintergarten oder den Ausbau des Dachgeschosses. Ab einer gewissen Größe müssen auch für Gartenhäuser und Pools Genehmigungen eingeholt werden. Liegen keine entsprechenden Genehmigungen vor, drohen Bußgelder oder im schlimmsten Fall die Anordnung eines Rückbaus.

Unterlagen-Check: Diese Dokumente sollten vor dem Notartermin vorliegen

Neben der Besichtigung selbst sind die verfügbaren Unterlagen entscheidend dafür, ob ein Hauskauf realistisch eingeschätzt werden kann. Käufer sollten sich nicht allein auf Angaben im Exposé oder mündliche Aussagen des Verkäufers verlassen, sondern relevante Dokumente frühzeitig anfordern und prüfen lassen.

Die folgende Checkliste zeigt, welche Unterlagen vor dem Notartermin besonders wichtig sind:

Der Grundbuchauszug zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Rechte Dritter bestehen. Dazu können Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte oder ein Nießbrauch gehören. Solche Eintragungen können die Nutzung der Immobilie erheblich beeinflussen. Zusätzlich sollte geprüft werden, ob im Baulastenverzeichnis öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eingetragen sind. Baulasten stehen nicht automatisch im Grundbuch, können aber beispielsweise Zufahrten, Abstandsflächen oder Bebauungsmöglichkeiten betreffen.

Auch nachträgliche Umbauten verdienen besondere Aufmerksamkeit. Wurde ein Dachgeschoss ausgebaut, ein Wintergarten angebaut, eine Garage errichtet oder ein größerer Pool gebaut, sollten dafür die passenden Genehmigungen vorhanden sein. Fehlen solche Nachweise, kann das später zu Problemen mit der Baubehörde führen. Im schlimmsten Fall drohen Bußgelder, Nutzungsuntersagungen oder sogar Rückbauverfügungen. Käufer sollten deshalb vor Vertragsunterzeichnung klären, ob das Haus tatsächlich in dem Zustand genehmigt ist, in dem es verkauft wird.

Finanzierung auf sichere Beine stellen 

Da ein Hauskauf in den meisten Fällen nur mit einer Finanzierung möglich ist, lohnt sich auch hier ein prüfender Blick auf Angebote und Konditionen. Vergleichen Sie verschiedene Kreditangebote, um das beste Angebot für Ihre Zwecke zu finden. Außerdem sollten Sie bei der Ermittlung des notwendigen Kreditrahmens neben den Kauf- und Kaufnebenkosten auch den Sanierungsbedarf berücksichtigen und bestenfalls einen kleinen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben haben.  

Typische Risiken nach Baujahr erkennen

Das Baujahr eines Hauses liefert wichtige Hinweise darauf, welche Schwachstellen besonders wahrscheinlich sind. Je nach Bauperiode sollten Käufer insbesondere auf folgende Risiken achten:

• Häuser vor 1950: Feuchtigkeit im Keller, ungedämmte Außenwände, Holzbalkendecken, veraltete Leitungen und mögliche Setzungsrisse. Zudem sollte geprüft werden, ob frühere Sanierungen fachgerecht ausgeführt oder lediglich optische Verbesserungen vorgenommen wurden.
• Häuser aus den 1950er- bis 1970er-Jahren: Dünne oder fehlende Dämmung, alte Fenster, Wärmebrücken, veraltete Elektroinstallationen und nicht mehr zeitgemäße Heiztechnik. Zusätzlich können problematische Baustoffe wie asbesthaltige Materialien, alte Kleber, bestimmte Bodenbeläge oder belastete Holzschutzmittel vorhanden sein.
• Häuser aus den 1980er- und 1990er-Jahren: Ältere Heizkessel, Fenster mit schlechteren Dämmwerten, Wärmedämmverbundsysteme mit möglichen Ausführungsfehlern, Feuchtigkeit an Anschlüssen sowie sanierungsbedürftige Bäder und Leitungen.
• Häuser ab etwa 2000: Mängel bei der Ausführung einer dichten Gebäudehülle, fehlerhaft eingebaute Fenster oder Probleme mit Lüftungsanlagen. Moderne Bauteile und technische Anlagen funktionieren nur dann dauerhaft zuverlässig, wenn Planung, Einbau und Wartung fachgerecht erfolgen.

Käufer sollten das Baujahr deshalb nicht isoliert betrachten, sondern immer mit dem tatsächlichen Zustand des Hauses, den bisherigen Sanierungen und den vorhandenen Nachweisen abgleichen. Ein älteres, gut gepflegtes und dokumentiert saniertes Haus kann im Einzelfall die bessere Wahl sein als ein jüngeres Gebäude mit verdeckten Baumängeln oder fehlender Wartung.

Fazit: Mit einer sorgfältigen Prüfung teure Überraschungen beim Hauskauf vermeiden

Ein Hauskauf ist eine weitreichende Entscheidung, die sorgfältig vorbereitet werden sollte. Wer die Bausubstanz, die technische Ausstattung, den energetischen Zustand und alle wichtigen Unterlagen gründlich prüfen lässt, kann mögliche Risiken frühzeitig erkennen und realistisch in die Kaufentscheidung einbeziehen. Ebenso wichtig ist eine solide Finanzierungsplanung, die neben dem Kaufpreis auch Sanierungs- und Modernisierungskosten berücksichtigt. So schaffen Kaufinteressenten die besten Voraussetzungen dafür, dass der Traum vom Eigenheim langfristig Freude bereitet und nicht durch unerwartete Kosten getrübt wird.

FAQ zum Thema Hauskauf und mögliche Risiken

Worauf sollte ich bei einer Hausbesichtigung besonders achten?

Neben dem allgemeinen Zustand des Hauses sollten Sie insbesondere auf Feuchtigkeit, Risse im Mauerwerk, den Zustand von Dach, Fenstern und Fassade sowie auf die Heizungs-, Elektro- und Sanitäranlagen achten. Auch Hinweise auf Schimmel oder unangenehme Gerüche können auf versteckte Mängel hindeuten.

Welche Unterlagen sollte der Verkäufer vorlegen können?

Zu den wichtigsten Dokumenten gehören der Grundbuchauszug, der Energieausweis, Baupläne und Baugenehmigungen, die Wohnflächenberechnung sowie Nachweise über Wartungen und durchgeführte Sanierungen. Diese Unterlagen helfen dabei, den tatsächlichen Zustand der Immobilie besser einzuschätzen.

Warum ist der Energieausweis beim Hauskauf so wichtig?

Der Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes und liefert Hinweise auf den zu erwartenden Energieverbrauch. Schlechte Werte können auf einen erhöhten Sanierungsbedarf und höhere laufende Kosten hinweisen.

Muss ich nach dem Kauf eines älteren Hauses sofort sanieren?

Nicht zwangsläufig. Allerdings können sich aus dem Gebäudeenergiegesetz unter bestimmten Voraussetzungen Sanierungspflichten ergeben, etwa bei der Dämmung der obersten Geschossdecke. Darüber hinaus können notwendige Modernisierungen an Heizung, Elektrik oder Leitungen sinnvoll oder erforderlich sein.

Lohnt sich ein Baugutachter vor dem Hauskauf?

Ja. Ein unabhängiger Baugutachter erkennt viele Mängel, die Laien häufig übersehen. Die Kosten für das Gutachten stehen oft in keinem Verhältnis zu den möglichen Ausgaben, die durch unentdeckte Baumängel entstehen können.