Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, spielt das Vergleichswertverfahren eine große Rolle. Dieses wird von Gutachtern eingesetzt, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Welche Arten von Vergleichswertverfahren es gibt und welche Vor- und Nachteile diese jeweils haben, darauf gehen wir in diesem Artikel ein.
Alles auf einen Blick:
- Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren, mit dem der Gutachter den Wert einer Immobilie ermittelt.
- Man unterscheidet zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren.
- Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie mit den Werten anderer Immobilien verglichen.
Allgemeines
Das Vergleichswertverfahren dient dazu, den Wert einer Immobilie anhand der passenden Vergleichswerte zu ermitteln. Dies ist in einem direkten oder einem indirekten Verfahren möglich.
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Beim Vergleichswertverfahren handelt es sich um ein von Gutachtern durchgeführtes Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie. Es werden Vergleichswerte anderer Immobilien herangezogen, um einen aussagekräftigen Immobilienwert zu ermitteln.
Eingesetzt wird das Vergleichswertverfahren, um Grundstückswerte und Verkehrswerte der Immobilien zu ermitteln, die vom Eigentümer selbst genutzt werden. Die Einzelheiten hierzu sind in § 15 ImmoWertV geregelt.
Als Grundlage für das Vergleichswertverfahren werden unter anderem die durch Gutachterausschüsse ermittelten Werte bereits verkaufter Immobilien unterschiedlicher Arten verwendet.
Es kann zwischen dem direkten und dem indirekten Vergleichswertverfahren unterschieden werden.
Welche Verfahren gibt es noch?
Neben dem Vergleichswertverfahren können je nach Immobilie und weiteren Voraussetzungen auch das sogenannte Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren angewendet werden.
Wann werden Vergleichswertverfahren benötigt?
Eine Gelegenheit, bei der das Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt, ist der Kauf oder Verkauf von Immobilien. Ebenso kann es verwendet werden, um Vermögensauseinandersetzungen, wie sie beispielsweise bei Scheidungen auftreten können, zu klären.
Das Vergleichswertverfahren eignet sich jedoch längst nicht für alle Immobilien-Typen. Es kann aber besonders gut bei Grundstücken, Reihenhäusern, Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder Doppelhaushälften angewendet werden.
Bei anderen Immobilien-Typen kommen hingegen das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zur Anwendung.
Was ist das direkte und das indirekte Vergleichswertverfahren?
- Direktes Vergleichswertverfahren
Liegen unterschiedliche Kaufpreise anderer vergleichbarer Immobilien vor, kann das direkte Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommen. Es ist wichtig, dass die Immobilien ähnliche Faktoren aufweisen. Dies bezieht sich beispielsweise auf den Zustand, die Lage und die Größe eines Hauses.
- Indirektes Vergleichswertverfahren
Beim indirekten Vergleichswertverfahren sieht die Sache etwas anders aus. Gibt es keine direkten Vergleichswerte, wenden die Gutachter dieses Verfahren an. Zugrunde gelegt werden dann ähnliche Verkäufe, die in der Vergangenheit erfolgt sind.
Gutachterausschüsse führen eine Aufstellung, aus der verschiedene Verkehrswerte hervorgehen. Diese beziehen sich auf einen Zeitraum von mehreren Jahren. Anhand entsprechender Werte kann der Gutachter nun den Wert der Immobilie im indirekten Vergleichswertverfahren ermitteln.
Vorteile und Nachteile
Das Verfahren ermöglicht eine schnelle Wertermittlung Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks. Das Verfahren ist jedoch nicht frei von Nachteilen.
Welche Vorteile und Nachteile hat das Vergleichswertverfahren?
Wenn Sie den Wert eines Einfamilienhauses, eines Reihenhauses, einer Doppelhaushälfte, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks ermitteln möchten, kann sich das Vergleichswertverfahren als gute Möglichkeit erweisen.
Voraussetzung ist jedoch, dass vergleichbare Werte vorliegen. Ist dies nicht der Fall, sollten das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommen. Für andere Immobilien-Typen eignet sich das Vergleichswertverfahren jedoch nicht.
Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass Sie, wenn Ihnen exakte Daten zur Immobilie vorliegen, selbst eine Schätzung im Rahmen des Vergleichswertverfahrens durchführen können, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Dies ist beispielsweise von Vorteil, wenn Sie die Immobilie ohne einen Makler verkaufen möchten.
Allerdings hängt der ermittelte Wert stark von der Kompetenz desjenigen ab, der ihn berechnet. Deshalb kann sich die Inanspruchnahme eines Gutachters lohnen.
Als nachteilig erweist sich, dass das Vergleichswertverfahren nicht durchgeführt werden kann, wenn keinerlei Vergleichswerte vorliegen.
Vorteile in der Übersicht:
- Gute Methode zur Ermittlung des Marktwertes von Grundstücken und selbst bewohnten Häusern
- Wenn exakte Daten zur Immobilie vorliegen, können Sie den Wert selbst grob schätzen
Nachteile in der Übersicht:
- Liegen keine Vergleichspreise vor, kann das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden
- Für andere Immobilien-Typen als Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften kann das Vergleichswertverfahren nicht angewendet werden
- Der ermittelte Wert kann schwanken, denn es kommt vor allem darauf an, ob der Gutachter fachlich kompetent ist
Kosten
Die Kosten für ein Gutachten variieren beispielsweise je nach Verkehrswert und Art der Immobilie. In manchen Fällen können Sie Zirka-Werte auch selbst ermitteln. Diese zählen jedoch nicht wie ein offizielles Sachverständigen-Gutachten.
Wie teuer ist das Vergleichswertverfahren?
Welche Kosten für das Vergleichswertverfahren auf Sie zukommen, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Jedoch ist davon auszugehen, dass Sie mehrere hundert Euro oder sogar mehrere tausend Euro für ein solches Gutachten einplanen müssen.
Diese Faktoren beeinflussen die Kosten für das Vergleichswertverfahren:
- Verkehrswert der Immobilie
Je höher der Verkehrswert letztendlich ist, desto höher fallen auch die Gutachterkosten aus. Ein älteres Gebäude, welches einen geringen Wert hat, können Sie daher deutlich günstiger begutachten lassen, als ein modernes Haus mit einem hohen Verkehrswert.
- Art der Immobilie
Die Kosten für den Gutachter fallen bei einem Einfamilienhaus deutlich geringer aus, als beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus oder bei einer Gewerbe-Immobilie.
- Zeitfaktor
Je schneller Sie das Gutachten benötigen, desto teurer wird es sein.
- Gericht
Wenn Sie das Gutachten für einen Gerichtsprozess benötigen, kann sich auch dies auf die Gutachterkosten für das Vergleichswertverfahren auswirken.
Wie hoch die Kosten für das Vergleichswertverfahren in etwa werden, entnehmen Sie am besten der HOAI. Hierbei handelt es sich um die Honorartabelle für Gutachter.
Kann ich den Wert meines Einfamilienhauses selbst ermitteln?
Wenn Sie alle Merkmale des Gebäudes oder des Grundstückes kennen, haben Sie grundsätzlich die Möglichkeit, das Vergleichswertverfahren selbst durchzuführen, um einen Verkehrswert zu berechnen. Dies mag funktionieren, wenn Sie das Haus ohne einen Makler verkaufen möchten, also von privat. In diesem Fall reichen Annäherungswerte unter Umständen aus, wenn der Käufer kein Gutachten verlangt.
Wird das Gutachten jedoch für einen offiziellen Zweck, beispielsweise im Rahmen der Vermögenstrennung beim Scheidungsverfahren, benötigt, sollte ein Gutachter beauftragt werden. Schließlich reichen in einem solchen Fall Zirka-Werte nicht aus.
Fazit
Das Vergleichswertverfahren bietet eine einfache Möglichkeit der Wertermittlung einer Immobilie. Allerdings eignen sich sowohl das direkte als auch das indirekte Vergleichswertverfahren meist nur für Grundstücke und Wohnimmobilien, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Zudem müssen Vergleichswerte zugrunde liegen, um das Verfahren überhaupt anwenden zu können. Ist das nicht der Fall, eignen sich das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie deutlich besser.
