Der Bau eines Eigenheims ist im Leben eines Menschen eines der aufregendsten und kostenintensivsten Ereignisse. Während der Bauphase kann es neben kleineren Komplikationen aber auch zu mittelschweren Katastrophen kommen, die dem Bauherren auch noch zusätzlich hohe Kosten bescheren können. Aber auch für Eigentümer, die nach dem Hauskauf ein teures Problem an der Bausubstanz entdecken, bedeutet ein Baugutachten ein Stück Sicherheit. Denn es kann sie vor den finanziellen Folgekosten durch die Fehler eines anderen schützen.
Alles auf einen Blick:
- Ein Baugutachten liefert wichtige Informationen zum baulichen Zustand eines Hauses. Der Bausachverständige untersucht dafür vor Ort sämtliche Bauteile, listet Mängel und Schäden auf, empfiehlt Sanierungsmaßnahmen und schätzt die voraussichtlichen Kosten dafür ab.
- Ein solches Gutachten wird meist beim Hausbau, bei Sanierungen oder beim Hauskauf benötigt. Es dient im Schadensfall auch als Beweismittel.
- Damit schützt es vor allem Bauherren und Hauskäufer vor hohen Kosten: Beispielsweise, wenn das Bauunternehmen oder ein Handwerker in der Bauphase einen Schaden verursacht haben. Oder wenn dem Käufer vor dem Hauskauf nicht bekannt war, dass ein Mangel vorliegt und teuer behoben werden muss.
- Die Kosten für ein Gutachten werden entweder prozentual am Wert der Immobilie bemessen oder ergeben sich aus dem Stundenlohn des Baugutachters und dem Arbeitsaufwand.
Baugutachten: Inhalt und Leistungen
Oft kommt ein Bausachverständiger ins Spiel, wenn Schäden am Haus vermutet werden, ausgeschlossen werden sollen oder offensichtlich eingetreten sind. Dabei kann es sich beispielsweise um Wasserschäden, Risse im Mauerwerk, Schimmel- oder Hausschwammbefall handeln.
Was ist ein Baugutachten?
Ein Baugutachten ist das schriftliche Gutachten eines Sachverständigen über den Zustand eines Gebäudes. Ob es sich dabei um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, ist irrelevant. Das Begutachtung liefert wichtige Informationen über den baulichen Zustand sowie mögliche Mängel und bestehende Schäden.
Der Unterschied
Wofür wird es benötigt?
Ein Baugutachten wird in völlig verschiedenen Situationen gebraucht, und zwar immer dann, wenn es um den baulichen Zustand einer Immobilie geht. Ein solches Gutachten dient sowohl als neutrale Beurteilung eines Bauwerks als auch zur Beweissicherung. Das ist beispielsweise in folgenden Fällen von Bedeutung:
- Neubau
- Umbau
- Hauskauf und -verkauf
- Versicherungsfälle
- Sanierungen
Besonders dann, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt, bedeutet ein Baugutachten Sicherheit für beide Seiten. Der Käufer kann anstehende Sanierungsarbeiten einkalkulieren und einen realistischen Kaufpreis mit dem Verkäufer aushandeln. Der Verkäufer dagegen erhält mit einem Baugutachten eine Dokumentation über den Ist-Zustand des Hauses. Tauchen nach der Vertragsunterzeichnung Bauschäden auf, die zum Zeitpunkt des Gutachtens noch nicht bestanden, muss der Verkäufer sich dafür auch nicht verantworten.
Baugutachten bei Neubauten
Auch für Bauherren sind Baugutachten eine feine Sache, denn sie stellen eine baubegleitende Qualitätskontrolle dar. Dabei geht es nicht ausschließlich um Baumängel, die das Bauunternehmen zu verantworten hat, sondern beispielsweise auch um Sturmschäden oder Überschwemmungen im Neubau. Der Bausachverständige dokumentiert jeden Mangel und prüft, ob das Bauunternehmen sie durch vorbeugende Maßnahmen hätte verhindern können.
Die 9 häufigsten Mängel an Bauwerken
- Undichte Keller
- Undichte Dampfsperre
- Undichte Fenster und Türen
- Undichte Lüftungsanlage
- Unzureichend gelüfteter Rohbau
- Risse im Mauerwerk und Putz
- Risse in Holzbalken
- Verlegefehler beim Estrich
- Falsch bemessene Heizungsanlage
Oft führen Baumängel zu einer zu hohen Luftfeuchtigkeit im Haus. Diese kann wiederum schwerwiegende Folgen wie einen Befall durch Schimmelpilz oder Hausschwamm nach sich ziehen.
Welche Leistungen beinhaltet ein Baugutachten?
Im Prinzip ermittelt ein Bausachverständiger die Ursache eines Schadens und die Auswirkungen, dokumentiert alles und gibt eine Bewertung ab. Allerdings legen Auftraggeber und Baugutachter vorab gemeinsam fest, wie detailliert das Gutachten tatsächlich ausfallen soll. Es ist beispielsweise möglich, nur bestimmte Bereiche des Hauses wie das Dach untersuchen zu lassen. Demnach können die Leistungen des Baugutachters mal umfangreicher, mal begrenzter ausfallen.
Vermuten Sie einen Schaden an Ihrem Haus, umfasst eine Begutachtung durch einen Bausachverständigen in der Regel folgende Leistungen:
- Vollständige Untersuchung der Bausubstanz
- Beurteilung des Zustandes der einzelnen Bauteile
- Auflistung aller Baumängel und Bauschäden
- Auflistung der Ursachen von Mängeln und Schäden
- Empfehlungen zur Mangel- und Schadenbeseitigung
- Einschätzung der zu erwartenden Kosten für Reparatur oder Sanierung
Das leistet der Bausachverständige
Ein Baugutachten erstellen beispielsweise Architekten oder Bauingenieure, die eine spezielle Ausbildung zum Sachverständigen gemacht haben. Sie arbeiten sowohl in Firmen als auch freiberuflich.
Wer erstellt ein Baugutachten?
Die richtigen Ansprechpartner für Baugutachten sind Bausachverständige. Dabei handelt es sich meist um Bauingenieure oder Architekten, die eine Zusatzausbildung zum Baugutachter absolviert haben. Sie arbeiten entweder als Selbstständige oder in Firmen, die sich auf die Erstellung von Immobiliengutachten spezialisiert haben.
Da sich theoretisch jeder mit dem notwendigen Fachwissen und der beruflicher Erfahrung als Bausachverständiger bezeichnen darf, sollten Sie bei der Auswahl Ihres Gutachters auf entsprechende Zertifikate achten.
Was kann ein Bausachverständiger sonst noch?
Neben dem reinen Erstellen eines Baugutachtens umfasst das Aufgabenspektrum von Bausachverständigen noch weitere Leistungen. Speziell für Bauherren sind die folgenden Dienstleistungen besonders interessant:
- Überprüfen des Bauvertrags
Bauverträge zwischen Bauherren und Bauunternehmern beinhalten oft Formulierungen, die für Laien unverständlich sind. Ein Baugutachter hilft Ihnen dabei, Unklarheiten zu beseitigen. Außerdem gewährleistet er eine vollständige Aufführung aller Bauleistungen. Der Bausachverständige nimmt in diesem Fall eher eine beratende Rolle ein. - Schadensersatzregelung
Selbst professionellen Bauunternehmen unterlaufen gelegentlich Fehler. Um Sie als Bauherren vor finanzieller Belastung durch die Fehler anderer zu schützen, empfiehlt es sich, gemeinsam mit Ihrem Baugutachter eine Schadensersatzregelung aufzusetzen. Diese verpflichtet den Bauunternehmer zur Erstattung der durch seine Fehler entstandenen Kosten und zu deren Behebung. - Bauabnahme
Am Ende eines Baus ist es für Laien unmöglich zu überblicken, ob alle Vertragsleistungen sachgemäß erfüllt wurden. Ist dies nicht der Fall, kann ein Bausachverständiger die Abnahme aufheben und das Beheben der Bauschäden einfordern.
Wie läuft eine Überprüfung für ein Baugutachten vor Ort ab?
Nach einem telefonischen Vorgespräch kommt der Baugutachter zum Ort des Geschehens. Dort untersucht er das Gebäude, also Bausubstanz und Bauteile, ganz genau vom Keller bis zum Dachboden – vorausgesetzt, es wurde vorher nichts anderes vereinbart. Denn es ist auch möglich, dass Sie nur ganz bestimmte Bereiche oder Bauteile wie den Keller oder den Dachstuhl checken lassen.
Eine solche Prüfung kann einige Stunden Arbeit bedeuten, denn nicht jedes bauliche Problem ist sofort ersichtlich und auch nicht jedes Bauteil ist frei zugänglich. Es werden beispielsweise auch Abwassersystem, Wasserleitungen und Heizungsrohre untersucht. Dafür sind spezielle Methoden nötig. Meist werden dafür Feuchtigkeit und Temperatur gemessen. In anderen Fällen, beispielsweise beim Verdacht eines Pilzbefalls, entnimmt der Gutachter Proben und schickt sie zur Analyse in ein Labor.
Kosten
Die Kosten für ein Baugutachten berechnen sich nach dem Wert der jeweiligen Immobilie oder nach den Stunden, die der Sachverständige investiert hat.
Wie viel kostet ein Baugutachten?
Baugutachter berechnen Ihr Honorar entweder nach einem Festpreis, der sich am Wert der untersuchten Immobilie bemisst, oder aber nach einem fixen Stundensatz. Wie viel die Begutachtung kostet, hängt im zweiten Fall also davon ab, wie hoch der Stundenlohn des Sachverständigen ist und wie viel Zeit er in das Gutachten gesteckt hat.
Der Stundenlohn wiederum unterscheidet sich teilweise stark von Region zu Region und kann zwischen 100 und 250 Euro betragen. Hinzu kommen noch Fahrtkosten. Bedenken Sie aber die hohen Kosten, die in einem Schadensfall am Haus auf Sie zukommen könnten, ist ein Baugutachten dennoch eine sinnvolle und lohnende Investition.
Vergleichen Sie Leistungen und voraussichtliche Kosten also genau miteinander, bevor Sie einen Baugutachter beauftragen und lassen Sie sich nach Möglichkeit ein Angebot machen.
Fazit
Ein Baugutachten informiert Bauherren oder Kaufinteressenten über den Zustand der Bausubstanz und der Bauteile. Zudem dient es im Schadensfall als Beweismittel, da es sämtliche Baumängel und Bauschäden am Gebäude auflistet und die Ursachen dokumentiert. Dafür kommt ein Bausachverständiger zum jeweiligen Haus und untersucht die Bausubstanz vor Ort vom Keller bis zum Dach. Besonders interessant sind dabei auch die Empfehlungen zu Sanierungsmaßnahmen und die voraussichtlichen Kosten, die auf Sie zukommen. Mit diesem Wissen können Kaufinteressenten besser einschätzen, ob sich ein Kauf für sie wirklich lohnt, und auch einen realistischen Kaufpreis aushandeln. Bauherren werden mit einem solchen schriftlichen Gutachten vor hohen Kosten bewahrt, beispielsweise wenn das Bauunternehmen oder ein Handwerker teure Schäden verursacht haben.
