Bodengutachten: Was ist das und wer braucht es?

Was ist ein Bodengutachten?

Das Bodengutachten ist eine weit verbreitete, wenn auch abgespeckte Bezeichnung für den fachmännischen und etwas sperrigen Begriff „Baugrund- und Gründungsgutachten“. Synonym verwendet werden auch Baugrundgutachten, bodenmechanisches Gutachten sowie Baugrunduntersuchung.

Ein Bodengutachten bringt die Grundwasserverhältnisse, den geologischen Aufbau und mögliche giftige Altlasten des Bodens ans Licht. Das Gutachten wird von einem Sachverständigen für Geotechnik in Form eines geotechnischen Berichts in Anlehnung an die DIN 4020 erstellt. Die dafür nötigen Daten liefern Baugrundsondierungen oder drei bis sechs Meter tiefe Kernbohrungen. Vom Ergebnis der Bodenuntersuchung hängt ab, ob und unter welchen Bedingungen ein Grundstück bebaut werden kann.

Was beinhaltet das Bodengutachten?

Um ein Bodengutachten verstehen zu können, es ist wichtig, zu wissen, dass ein gängiger geotechnischer Bericht in aller Regel zwei Arten von Informationen zum Inhalt hat: einerseits die Tragfähigkeit des untersuchten Bodens, die Lastabtragung in den einzelnen Bodenschichten, das Setzungsverhalten und den Grundwasserspiegel. Andererseits beinhaltet er praktische Empfehlungen für die beim Hausbau durchzuführenden Maßnahmen: Gründung (Fundament), Bauwerksabdichtung und Baugrubenverfüllung.
Teil eins der Bodenanalyse klärt unter anderem, welcher Bodenklasse die Böden angehören. Diese spielen eine Rolle bei der Ermittlung der zulässigen Bodenpressung, also der maximalen Last, die vom Fundament eines Bauwerkes auf den Baugrund übertragen werden darf, ohne dass es zu schädlichen Setzungen oder zur Überschreitung der Grundbruchlast kommt. Die Experten unterscheiden zwischen sechs verschiedenen Bodenklassen:

• Bodenklasse 1: Oberboden
• Bodenklasse 2: Fließende Bodenarten
• Bodenklasse 3: Leicht lösbarer Boden
• Bodenklasse 4: Mittelschwer lösbarer Boden
• Bodenklasse 5: Schwer lösbarer Boden
• Bodenklasse 6: Schwer lösbarer Fels

Die Bodenklassen sind wiederum relevant für die Ermittlung der Baukosten: Enthält das Baugrundstück einen zu hohen Anteil von Böden der Klassen 2 (zu weich) oder 6 (zu hart), können die Baumaßnahmen erheblich teurer werden.

Im Teil zwei der Bodenuntersuchung informiert das Bodengutachten unter anderem über die notwendige Gründung des Bauvorhabens, die durch die gefundenen Bodenschichten bedingt wird. Auch die Maßnahmen zur Dichtung und Dämmung bei besonders hohem Grundwasserspiegel sind in dem Teil des Baugrundgutachtens zu finden.

Bodengutachten: Wann ist ein Baugrundgutachten sinnvoll?

Nur selten sind Entscheidungen – ob privater oder beruflicher Natur – so leicht, wie im Falle einer Bodenanalyse vor dem Baubeginn oder – noch besser! – vor dem Grundstückskauf. Denn die Antwort auf die Frage, wann ein Bodengutachten notwendig ist, lautet: immer! Dadurch gehen die Bauherren möglichen Gebäudeschäden durch Grundwasser, Fundamentsetzung oder Bodenverunreinigungen und den damit verbundenen unnötigen Kosten aus dem Weg. Das Baugrundrisiko sinkt beträchtlich, weil die anstehenden Bodenschichten, die Grundwassersituation und das Verhalten des Baugrundes deutlich besser eingeschätzt werden können. Die Ergebnisse der Baugrunduntersuchung bringen darüber hinaus auch Klarheit, ob sich bei dem geplanten Bauvorhaben Einsparungen ergeben oder zusätzliche Kosten für die Ausführung anfallen. Das ist etwa der Fall, wenn der Boden besonders felsig, der Grundwasserstand zu hoch oder der Baugrubenaushub nicht zur Verfüllung geeignet ist, sodass ein Bodenaustausch nötig wird.

Ist Bodengutachten notwendig ohne Keller?

Weit verbreitet ist die Überzeugung, dass ein Bodengutachten nur auf einem Baugrundstück notwendig ist, auf dem Sie ein Haus mit Keller planen. Dieser muss ja speziell gegen Grundwasser abgedichtet werden. Sicherlich ist die Abdichtung und Dämmung eines unterkellerten Hauses eine besondere Herausforderung; aber auch ein Gebäude, das nur auf einer Bodenplatte stehen wird, benötigt ein Bodengutachten. Schließlich muss jedes Bauwerk an die Besonderheiten des Untergrunds angepasst werden, um das Gewicht gleichmäßig abzuleiten. Haben Sie kein Bodengutachten beauftragt und Ihr Haus erleidet nachträglich Setzungsschäden, Absackungen oder Wasserschäden, müssen Sie selbst für die Mehrkosten aufkommen!

Ist Bodengutachten Pflicht?

Zu einer Bodenuntersuchung auf dem Baugrund sind Bauherren zwar gesetzlich nicht verpflichtet; trotzdem bleibt das Bodengutachten für ein sachgerechtes und verantwortungsvolles Bauvorhaben Pflicht. Oder anders formuliert: Schon der gesunde Menschenverstand empfiehlt das bodenmechanische Gutachten zur zuverlässigen Planung eines Bauvorhabens. Schließlich ist der finanzielle Aufwand einer Bodenuntersuchung – optimalerweise noch vor dem Grundstückskauf – unverhältnismäßig klein im Vergleich zu den Baukosten selbst. Aber auch die möglichen Folgekosten, die infolge einer fehlerhaften oder mangelhaften Gründung entstehen könnten, können beträchtlich sein. Haben Sie ein Bodengutachten in Auftrag gegeben, geht das Haftungsrisiko auf den Gutachter über. Auch die Richter des Oberlandesgerichts (OLG) Naumburg hielten die Empfehlung, ein Baugrundgutachten als Planungsgrundlage zu verwenden, vor allem bei Neubauten für unverzichtbar: Ein Gerichtsurteil von 2014 schreibt vor, dass die Frage nach einem Baugrundgutachten generell im Rahmen der Leistungsphase 1 geklärt werden sollte.

Bodengutachten: Was ist ein Altlastengutachten?

Neben Informationen über die Belastbarkeit des Baugrundes sowie Auskünften über den zu erwartenden Grundwasserstand kann ein erweitertes Bodengutachten auch vorhandene Bodenverunreinigung und Altlasten ermitteln. Ein solches Schadstoffgutachten empfiehlt sich ganz besonderes:

• bei Verdacht auf Umweltgefährdungen
• zur Wertermittlung von Grundstücken

Eine solche Bodenuntersuchung zielt auf Schadstoffe ab, die etwa bei bekannten Havarien im Boden versickerten oder aber auf dem Gelände alter Industriebetriebe oder Tankstellen zu vermuten sind. Hier können Sie die so genannten Altlastenkataster der zuständigen Abfallbehörden zu Rate ziehen. Dort sollte alles verzeichnet sein, was jemals auf dem jeweiligen Grundstück in den Boden gelangt ist. Eine Altlastenerkundung macht aber auch dann Sinn, wenn Sie vor einem Grundstückskauf stehen und der Besitzer keine verlässliche Auskunft über mögliche Verunreinigungen geben kann. Ein Altlastengutachten kann nämlich erhebliche Konsequenzen haben, für den Grundstückswert, seine Nutzung sowie die Sanierungskosten, etwa mittels der günstigen Bodensanierung durch Aushub oder der speziellen und längerfristigen Bodenluftsanierung. Zusätzlich kommen auch die Altlasten aus ehemaligen Kriegsmitteln in Frage, die ein hohes Risiko bergen: hauptsächlich aus dem Zweiten Weltkrieg und im Umfeld sowjetischer Militärstützpunkte.

Was sind geologische, hydrologische und hydrogeologische Bodengutachten?

Je nach Schwerpunkten, die man bei den gewünschten Bodengutachten setzt, unterscheiden Experten zwischen geologischen, hydrologischen und hydrogeologischen Bodenanalysen.

Geologisches Bodengutachten
Solches Gutachten gibt Aufschluss über die Bodenbeschaffenheit und liefert Hinweise zu möglichen Gründungsmaßnahmen an schwierigen Standorten. In begehrten, bautechnisch aber sehr anspruchsvollen Hanglagen kann eine Bodenanalyse beispielsweise das Setzen von Stützwänden oder eine Absicherung des Hangs notwendig machen. Bei geologischen Besonderheiten kann sich auch der Blick in die Bodenkarte des jeweiligen geologischen Landesamtes lohnen.

Hydrologisches Gutachten
Eine Bodenuntersuchung dieser Art lässt die Grundwasserverhältnisse bewerten, die besonders bei Bauvorhaben in sandig-kiesigen Bereichen problematisch werden können. Aber auch der Versickerungsgrad von Regenwasser und häuslichem Schmutzwasser sowie die Grundwasserstände bei Hochwasserereignissen lassen sich durch hydrologisches Gutachten feststellen.

Hydrogeologisches Gutachten
Ein hydrogeologisches Gutachten beschreibt detailliert sowohl die Boden- als auch die Grundwasserverhältnisse.

Was kostet ein Bodengutachten?

In den meisten Fällen kostet ein Bodengutachten zwischen 500 und 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Haben bei der Bodenuntersuchung heikle Funde weitere Bodenproben oder spezielle Bodenanalytik nötig gemacht, fallen noch zusätzliche Kosten an, etwa für zielgerichtete Laborprüfungen und eine Gefährdungsabschätzung. Auch wer detaillierte Informationen über die Bodenbeschaffenheit seines Grundstücks braucht, muss tiefer in die Tasche greifen und etwa mit Kosten in Höhe von 2.000 bis 2.500 Euro rechnen. Im Allgemeinen liegt der Preis für ein Baugrundgutachten – gemessen an der Gesamtbausumme – meist bei 1 bis 2 %, bei kleineren Bauvorhaben oft darunter.

Wer führt Bodengutachten durch?

Hat sich der Häuslebauer für eine Bodenuntersuchung entschieden, muss er noch einen kompetenten Partner finden, um ein Bodengutachten erstellen zu lassen. Wer macht das denn aber in Deutschland?

Die Bodengutachten werden durch einen Sachverständigen für Geotechnik erstellt. Ein Bodensachverständiger ist laut der DIN 4020:2010 – 12, A1.5.3.24 ein „Sonderfachmann oder Fachplaner mit Sachkunde und Erfahrung auf dem Gebiet der Geotechnik“. Das Portal Gutachter.org bietet Ihnen eine praktische und kompetente Möglichkeit, einen qualifizierten Bodensachverständiger zu finden, um ein Bodengutachten für Ihr Einfamilienhaus oder ein anderes Bauprojekt in Auftrag zu geben.

Wie lange dauert es ein Bodengutachten zu erstellen?

Auf dem Weg zum Traumhaus scharren viele Bauherren mit den Füßen und würden am liebsten am nächsten Tag einziehen. Eine Bodenuntersuchung stellt dabei eine zusätzliche Hürde und eine ungewollte Verzögerung dar. Mit welcher Dauer man bei einem Bodengutachten rechnen muss, hängt stark von den topografischen Verhältnissen ab, aber auch von den möglichen Nachuntersuchungen. Die regulären Bohrarbeiten zur Entnahme der Bodenproben dauern im Normalfall etwa zwei bis drei Stunden. Direkt nach Abschluss der Bohrarbeiten können die Auftraggeber mit einer ersten vorsichtigen Einschätzung der Untergrundverhältnisse rechnen. Um die Bodenproben zu untersuchen und auszuwerten, brauchen die Experten in der Regel nur wenige Tage, sodass das schriftliche Baugrundgutachten nach etwa einer Woche nach der Bohrung bereits fertig ist. Neben Proben des Bodens werden dabei Sedimente, die Bodenluft, sowie Trink- und Grundwasser untersucht. Wenn die Bodenproben nach Schadstoffen zu analysieren sind, ist zusätzliche Zeit nötig.