Wenn immer ein neues Gebäude gebaut oder ein bestehendes Gebäude umgebaut wird, sind zahlreiche Vorschriften und Richtlinien zu beachten, um einen sicheren Bauprozess zu gewährleisten. Ein besonders wichtiger Aspekt ist hierbei die Planung von abwehrendem und vorbeugendem Brandschutz, wobei das Brandschutzgutachten eine zentrale Rolle spielt. Dieses Dokument kann bei einem Neubau als Grundlage für das Brandschutzkonzept dienen oder in einem Bestandsgebäude den Ist-Zustand der Brandschutzmaßnahmen festhalten. Erfahren Sie, welche gesetzlichen Grundlagen dabei relevant sind, warum ein Gutachterverfahren für Brandschutz erforderlich ist und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.
Alles auf einen Blick:
- Ein Brandschutzgutachten ist eine umfassende Prüfung und Einschätzung von Brandschutzmaßnahmen und ist besonders bei bestehenden Gebäuden relevant.
- Ein solches Gutachterverfahren ist in erster Linie bei Sonderbauten notwendig, darunter fallen zum Beispiel Hochhäuser, Krankenhäuser, Bürogebäude sowie Verkaufsräume mit einer bestimmten Quadratmeterfläche.
- Ein Gutachter kann die Brandschutzmaßnahmen für ein komplettes Haus oder Teilbereiche prüfen.
- Nur ein qualifizierter Sachverständiger oder Gutachter für Brandschutz darf ein solches Gutachten erstellen.
Was ist ein Brandschutzgutachten?
Bei diesem Gutacherverfahren wird an einer Immobilie eine brandschutztechnische Analyse durchgeführt. Dabei soll sichergestellt werden, ob die bestehenden Brandschutzmaßnahmen den aktuellen gesetzlichen Anforderungen und Vorgaben entsprechen. Durch die professionelle Einschätzung können Schwachstellen festgestellt und behoben werden. Der Gutachter kontrolliert nicht nur die baulichen und technischen, sondern auch die organisatorischen Maßnahmen. Das Gutachten muss durch einen anerkannten und qualifizierten Sachverständigen oder Gutachter erstellt werden. Ein Brandschutzgutachten wird eher für ein Bestandsgebäude herangezogen, wobei entweder ein komplettes Haus oder nur ein bestimmter Teil einer Immobilie geprüft werden kann. Ein Brandschutzkonzept und ein Brandschutznachweis werden eher für Neubauprojekte oder genehmigungspflichtige Umbaumaßnahmen benötigt.
Worin liegt der Unterschied zwischen Brandschutzkonzept und Brandschutznachweis?
Die Begriffe Brandschutzkonzept und Brandschutznachweis sind verschiedene Belege, die für die Planung und Umsetzung der Brandschutzanforderungen in Neubauten erforderlich sind. In manchen Fällen kann die Auswertung des Gutachters auch den Rahmen für ein Brandschutzkonzept vorgeben.
Brandschutzkonzept
In einem Brandschutzkonzept werden sämtliche organisatorische, bauliche und technische Maßnahmen festgehalten, die in einem Gebäude für einen umfassenden Brandschutz geleistet werden müssen. Außerdem dient das Brandschutzkonzept auch als Basis für die Brandschutzordnung, die unter anderem Verhaltensregeln beim Brandfall festhält. Bei Sonderbauten (Krankenhäuser, Schulen, Büros etc.) oder Nutzungsänderung einer Immobilie, muss ein solches Brandschutzkonzept vorgelegt werden. Wer ein Brandschutzkonzept erstellen darf, ist von den Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes abhängig. In der Regel erstellt entweder der Bauherr des Bauprojekts oder ein qualifizierter Fachplaner das Brandschutzkonzept. Im Vorfeld sollte man sich über die gültigen Vorschriften bezüglich der Erstellung, den Formalien und der Qualität eines Brandschutzkonzepts informieren.
Brandschutznachweis
Wie das Brandschutzkonzept ist auch der Brandschutznachweis bei der Bauplanung wichtig. Der Brandschutznachweis ist ein schriftlicher und zeichnerischer Beleg, um zu zeigen, dass die erforderlichen Brandschutzvorgaben, die zum Beispiel aus dem Brandschutzkonzept stammen, erfüllt wurden. Ein solcher Brandschutznachweis muss bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Neben Sonderbauten ist ein Brandschutznachweis auch beim Bau von Wohngebäuden notwendig.
Wer benötigt ein Brandschutzgutachten?
In erster Linie wird ein solches Dokument für Sonderbauten benötigt, wobei Privathäuser nicht dazu zählen. Aber auch für bestehende Objekte, die aus- oder umgebaut werden, ist es notwendig, den bestehenden Brandschutz durch einen Gutachter prüfen zu lassen. In der Landesbauordnung, die von Bundesland zu Bundesland variiert, können Sie die Regelung im Detail nachschlagen. Zusammengefasst müssen sich Bauherrn und Architekten bei der Bauplanung folgender Gebäudearten, an einen Brandschutzgutachter wenden:
- Sonderbauten
Zu den Sonderbauten gehören Krankenhäuser, Hochhäuser, Schulen, Büros und auch Verkaufsflächen ab einer festgelegten Flächengröße. In diesen Gebäuden herrscht ein hoher Personenverkehr, weshalb auch umfangreiche Sicherheitsmaßnahmen erforderlich sind.
- Altbau
Der Brandschutz in einem Altbau entspricht oft nicht mehr den aktuellen Vorgaben und sollte besonders bei großen Sanierungsarbeiten von einem qualifizierten Brandschutzgutachter kontrolliert werden.
Was prüft ein Brandschutzgutachter?
Der Brandschutzgutachter beachtet für seine Stellungnahme nicht nur alle Aspekte, die sich aus dem Baurecht ergeben, sondern gibt auch praktische Sicherheitsmaßnahmen vor. Er prüft daher den organisatorischen Brandschutz sowie die bautechnischen Anforderungen. Die Gebäudeanalyse durch den Gutachter soll Mängel ermitteln und erforderliche Maßnahmen ableiten, die dann von dem verantwortlichen Bauherrn und Architekten umgesetzt werden müssen.
Warum ist die Einschätzung eines Brandschutzgutachters wichtig?
Die professionelle Einschätzung eines Gutachters ist notwendig, um Brandfälle zu verhindern und im Notfall Personen zu schützen und materielle Schäden einzudämmen. Eine fachliche Brandschutzanalyse gibt zudem wichtige Vorgaben, an welchen Stellen ein Brandkonzept baulich, technisch sowie organisatorisch optimiert werden muss. Zum vorbeugenden Brandschutz zählt die Planung baulicher Präventionsmaßnahmen, beispielsweise die Verwendung von feuerbeständigen Baumaterialien, um die Ausbreitung von Feuer zu verlangsamen.
Wenn trotz vorbeugender Brandschutzmaßnahmen ein Brand ausbrechen sollte, ist es entscheidend, dass im Brandschutzkonzept der Ablauf im Ernstfall detailliert ausgearbeitet und im Vorfeld begutachtet wurde. Dadurch wird sichergestellt, dass alle Personen im Gebäude rechtzeitig und sicher evakuiert werden können. Auch für die Versicherung ist es notwendig, ein Gutachten und ein Brandschutzkonzept vorzulegen.
Welche gesetzlichen Vorgaben müssen beachtet werden?
Als Leitfaden für alle Bundesländer gilt unter anderem die Musterbauordnung (MBO), in der die Rahmenbedingungen für den Bau und die Instandhaltung von Gebäuden festgehalten ist. Im Paragraf 14 der MBO heißt es:
„Brandschutz Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch (Brandausbreitung) vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksamen Löscharbeiten möglich sind.“
Welche Anforderungen ein Brandschutzgutachten erfüllen muss und für welche Objekte es benötigt wird, kann im Detail von Bundesland zu Bundesland variieren. Orientieren Sie sich daher besonders an der jeweils gültigen Landesbauordnung.
Wie oft muss das Brandschutzgutachten aktualisiert werden?
Es gibt kein gesetzlich vorgeschriebenes Zeitintervall, denn auch hier gilt, dass sich die Vorgaben je nach Landesbauordnung unterscheiden können. Im Falle eines umfangreichen Um- oder Anbaus ist ein neues Gutachterverfahren zu empfehlen, denn durch die Umstrukturierung können weitere oder andere Maßnahmen notwendig sein und wodurch das Brandkonzept angepasst werden muss. Ein Sachverständiger oder Brandschutzgutachter kann feststellen, ob die neuen Baumaßnahmen den aktuellen Vorgaben entsprechen. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie empfiehlt es sich ebenfalls, einen Gutachter für die Brandschutzprüfung zu beauftragen.
Brandschutzgutachten erstellen
Ein fachliches Urteil über den Zustand des Brandschutzes darf ausschließlich von qualifizierten Personen mit speziellem Fachwissen im Bereich Brandschutz erstellt werden. Diese Qualifikation ist notwendig, um professionelle Einschätzungen gemäß der aktuellen Brandvorschriften vornehmen zu können.
Wer ist für die Erstellung qualifiziert?
In der Regel müssen Sie sich an einen anerkannten und qualifizierten Sachverständigen oder Gutachter wenden, um den Brandschutz einer Immobilie bewerten zu lassen. Welche Qualifikationen ein Brandschutzgutachter im Einzelnen vorweisen sollte, kann sich je nach Landesbauverordnung unterscheiden. Wichtig dabei ist stets, dass der engagierte Gutachter die notwendige Ausbildung sowie eine Zertifizierung zum Brandschutzsachverständigen vorweisen kann.
Informieren Sie sich zum Beispiel beim Ministerium für Bauen und Wohnen Ihres Bundeslandes, oft führen diese ein Verzeichnis über qualifizierte Sachverständige für den Bereich Brandschutz.
Wie wird ein Brandschutzgutachten erstellt?
Für das Erstellen ist natürlich eine Besichtigung vor Ort durch den Sachverständigen notwendig. Er prüft beispielsweise die Türen, die Fenster und die Räumlichkeiten, in denen eine besondere Brandgefahr besteht (also beispielsweise den Heizraum). Auch Brandmeldeanlagen, Flucht- und Rettungswege sowie Löschanlagen werden begutachtet. Der Zustand und mögliche Abweichung werden vom Gutachter dokumentiert und daraus ergeben sich entsprechende Handlungsempfehlungen zur Optimierung der erforderlichen Brandschutzmaßnahmen.
Brandschutz: häufige Mängel
In einem Altbau oder baulich stark veränderten Immobilien können bezüglich des Brandschutzes Mängel entstehen, wodurch gesetzliche Vorschriften nicht mehr länger erfüllt werden und die Sicherheit beeinträchtigt wird. Schwachstellen sollten besonders zum Schutz der Personen umgehend behoben werden.
Welche Mängel werden von einem Brandschutzgutachter oft identifiziert?
Bei einem umfangreichen Umbau oder in einem Altbau ist es sinnvoll, den Ist-Zustand des vorbeugenden Brandschutzes zu prüfen. Es gibt dabei besonders häufige Mängel, die ein Sachverständiger entdeckt, dazu gehören zum Beispiel:
- fehlerhafte Bauteile oder Verwendung ungeeigneter Baumaterialien
- fehlende oder fehlerhafte Brandschutztüren, Rauchmelder oder Feuerlöscher
- mangelnde bautechnische Ausführung oder Materialien
- fehlerhafte beziehungsweise unzureichende Evakuierungs- und Rettungspläne
Was sind die Konsequenzen, wenn die Brandschutzrichtlinien nicht eingehalten werden?
Die Konsequenzen können im Ernstfall weitreichend sein. Bei einem Brand, bei dem das aus dem Gutachten entwickelte Brandschutzkonzept nicht umgesetzt wurde, können Menschenleben gefährdet werden und ein erheblicher Sachschaden kann entstehen. Eine nachweislich mangelhafte Umsetzung des Brandschutzkonzepts kann dazu führen, dass die Versicherung Leistungen kürzt oder sogar vollständig streicht. Zudem kann es auch rechtliche Konsequenzen mit sich bringen, wenn Brandschutzrichtlinien nicht eingehalten werden.
Brandschutz: Gutachter Kosten
Der Preis für ein sachgemäßes Gutachten kann von unterschiedlichen Faktoren abhängen, wie zum Beispiel vom Umfang, der Gebäudegröße, der Region und vom Sachverständigen selbst. Grundsätzlich sollten Sie verschiedene Gutachter vergleichen.
Wer trägt die Kosten für den Gutachter?
Die Kosten für einen Brandschutzgutachter sowie die Erstellung für einen Brandschutznachweis und ein Brandschutzkonzept werden in der Regel vom Auftraggeber übernommen. Das kann der Eigentümer eines Gebäudes, ein Bauherr, ein Unternehmen oder eine Institution sein.
Wie viel kostet ein Brandschutzgutachter?
Die Kosten variieren je nach Art und Größe des zum begutachtenden Objekts, den individuellen Anforderungen, der Region und dem Sachverständigen selbst. In der Regel ist die Leistung eines Gutachters für ein Einfamilienhaus kostengünstiger als für ein Krankenhaus, was natürlich auf die Gebäudegröße und die unterschiedlichen Anforderungen zurückzuführen ist. Im Allgemeinen kann bei Sachverständigen zwischen zwei verschiedenen Abrechnungsarten unterschieden werden:
- vereinbarter Stundensatz
- Grundleistung nach Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) legt verbindliche Standards für die Honorarberechnung von Planungs- und Ingenieurdienstleistungen im Bauwesen in Deutschland fest und kann als Preisorientierung dienen. Der Stundensatz kann zwischen 100 und 200 Euro liegen. Lassen Sie sich am besten mehrere unverbindliche Angebote von verschiedenen Gutachtern erstellen und vergleichen Sie dabei nicht nur den Preis, sondern auch die Qualifikationen.
Fazit
Durch einen Gutachter geprüfte Brandschutzmaßnahmen tragen zur Sicherheit von Personen, Tieren und natürlich auch der Immobilie selbst bei. Ein solches Gutacherverfahren ist bei Sonderbauten notwendig. Sollten Sie Umbauten vornehmen oder eine Bestandsimmobilie kaufen wollen, empfiehlt es sich, von einem Gutachter den Brandschutz einschätzen und analysieren zu lassen. Ein solches Gutachten muss in der Regel durch einen anerkannten und qualifizierten Sachverständigen erstellt werden. Das Gutachtenergebnis kann als Richtlinie für Bauherren und Architekten dienen, um ein durchdachtes Brandschutzkonzept zu entwickeln. Für einen Sonderbau ist ein Brandschutzkonzept sowie ein Gutachten in der Regel verpflichtend. Aber auch für Neubauten benötigen Sie ein Brandschutzkonzept sowie einen Brandschutznachweis. Ein Brandschutznachweis ist der Beleg dafür, dass sämtliche bautechnischen und organisatorischen Anforderungen umgesetzt wurden.
