Einheitswert bei Grundstücken: Wozu dient der Einheitswert?

Wussten Sie, dass der Einheitswert, eine zunächst unscheinbar wirkende Zahl in Ihren Finanzunterlagen, Ihre finanziellen Verpflichtungen als Immobilieneigentümer maßgeblich beeinflusst? Dieser seit Jahrzehnten stabile Wert bestimmt wesentlich Ihre Steuerlast im dynamischen Immobilienmarkt. Er wirkt sich nicht nur auf Ihre Grundsteuer aus, sondern hat auch Auswirkungen auf andere steuerliche Aspekte Ihrer Immobilie.

Alles auf einen Blick:

• Der Einheitswert wird Finanzamt oder einem Immobiliengutachter ermittelt und spielt eine entscheidende Rolle, um unter anderem die Grundsteuer zu berechnen.
• In der Regel nutzt das Finanzamt zur Berechnung je nach Art der Immobilie und des Grundstücks das Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder das Vergleichsverfahren.
• Laut Bewertungsgesetz muss dieser Wert alle sechs Jahre neu geprüft werden.
• Aktuelle Reformen und Diskussionen beeinflussen zukünftig die Anwendung und Berechnung.

Was ist der Einheitswert?

Hierbei handelt es sich um eine steuerrechtlich relevante Kennzahl. Das Finanzamt nutzt den sogenannten Einheitswert, um den Wert von Grundbesitz, also Grundstücke und Immobilien, zu berechnen. Dieser Wert kann auf die Einheitswertfestlegung im Jahr 1935, beziehungsweise im Jahr 1964, zurückgeführt werden. Die erste Wertfestlegung wurde 1935 durchgeführt und eine zweite in der Bundesrepublik Deutschland zu den Zeiten des geteilten Deutschlands. In der Deutschen Demokratischen Republik, damals im Osten Deutschlands, wurden dagegen keine weiteren Messungen durchgeführt und das hat heute die Folge, dass in den neuen Bundesländern mit anderen Werten rechnen als den alten Bundesländern. Trotz der Kritik an der oft als veraltet angesehenen Bewertungsgrundlage ist der Einheitswert ein unverzichtbares Element in der Berechnung verschiedener Steuern, wie

• der Gewerbesteuer,
• der Grundsteuer
• und Zweitwohnsitzsteuer.

Ein tiefgreifendes Verständnis des Einheitswerts versetzt Immobilieneigentümer in die Lage, ihre steuerlichen Verpflichtungen genau zu bestimmen und fundierte Entscheidungen hinsichtlich ihres Immobilienbesitzes zu treffen.

Welche Bedeutung hat der Einheitswert für die Grundsteuer?

Er spielt eine zentrale Rolle bei der Bestimmung der Grundsteuer in Deutschland. Indem dieser Wert mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert wird, resultiert daraus die Grundsteuer, die Immobilieneigentümer entrichten müssen. Es gibt dabei drei verschiedene Hebesätze:

• Hebesatz Grundsteuer A
• Hebesatz Grundsteuer B
• Hebesatz für Gewerbesteuer

Der Hebesatz der Grundsteuer A wird im Bereich der Land- und Forstwirtschaft herangezogen, während der Hebesatz der Grundsteuer B in der Regel für alle restlichen Grundstückarten genutzt wird. Wie hoch der Hebesatz ausfällt, ist von Region und Gemeinde unterschiedlich. Ist der Hebesatz in einer Gemeinde hoch, dann fallen die Steuereinnahmen für Landwirte und Gewerbetreibende entsprechend hoch aus. Um die Grundsteuer zu berechnen, wird neben dem Hebesatz und dem Einheitswert auch die Steuermesszahl benötigt. Die Grundsteuer ergibt sich dann aus folgender Formel:

Wofür wird der Einheitswert verwendet?

Dieser Wert wird bei privat sowie gewerblich genutzten Grundstücke herangezogen. Zusammengefasst wird er in folgenden Fällen berechnet:

• Haus
• Wohnung
• gewerblicher Besitz
• land- und forstwirtschaftliche Betriebe

Neben seiner zentralen Rolle bei der Bestimmung der Grundsteuer wird der Einheitswert auch herangezogen, um die Höhe der Grunderwerbsteuer sowie der Erbschafts- und Schenkungssteuer zu ermitteln. Als Berechnungsgröße hilft dieser Wert dem Finanzamt, die Steuer präzise zu definieren. Dieser Wert gilt daher als ein zentraler Bestandteil der steuerlichen Erfassung und Bewertung von Immobilien und Grundstücken, wodurch er für die Finanzplanung und das Steuermanagement von Immobilieneigentümern entscheidende Bedeutung erlangt.

Was ist der Unterschied zwischen Einheits-, Sach- und Verkehrswert?

Einheitswert ist ein fester Steuerwert, der sich auf ältere Datenwerte bezieht. Der Sachwert hingegen ist berechnet den Immobilienwert anhand der physischen Eigenschaften. Hierbei wird zum Beispiel der Wert des Bodens oder eines Gebäudes berechnet. Der Verkehrswert spiegelt den aktuellen Marktpreis wider und ist entscheidend für die Bewertung bei Käufen, Verkäufen und für die Finanzierungsentscheidungen, da er die realistische Marktsituation einer Immobilie erfasst. In der Regel wird dieser Wert ermittelt, wenn es zum Beispiel um Erbschaftsangelegenheiten geht.

Praktische Beispiele

Um die Unterschiede zwischen Einheits-, Sach- und Verkehrswert klar zu veranschaulichen, betrachten wir drei konkrete Szenarien, die zeigen, wie diese Bewertungsmethoden in unterschiedlichen Immobiliensituationen zur Anwendung kommen:

1. Einheitswert: Ein Wohnblock in einer städtischen Lage, erbaut in den 1970er Jahren, hat einen festgestellten Einheitswert, der seit Jahrzehnten nicht aktualisiert wurde und 200.000 Euro beträgt. Obwohl der Marktwert des Blocks aufgrund von Standort und Renovierungen inzwischen bei 500.000 Euro liegt, wird die Grundsteuer immer noch auf Basis des veralteten Wertes berechnet, was zu einer signifikant niedrigeren Steuerlast führt.

2. Sachwert: Ein historisches Haus, das individuell und mit hochwertigen Materialien restauriert wurde, hat einen Sachwert, der alle Kosten für die Wiederherstellung berücksichtigt. Der Bodenwert mag 100.000 Euro betragen, während die Kosten für die Restaurierung 300.000 Euro erreichen. Somit liegt der Sachwert bei 400.000 Euro, was eine realistische Basis für die Besteuerung dieses speziellen Objekts bietet.

3. Verkehrswert: Ein modernes Einfamilienhaus in einer beliebten Vorstadtgegend wird zum Verkauf angeboten. Ein Immobiliengutachter hat den Verkehrswert ermittelt und dieser beträgt 600.000 Euro, basierend auf vergleichbaren Verkäufen in der Nähe sowie der aktuellen Nachfrage und dem Zustand des Hauses. Dieser Wert ist entscheidend für die Festlegung des Verkaufspreises und für die Finanzierungsbewertung durch Banken.

Warum ist der Einheitswert wichtig beim Immobilienverkauf?

Dieser Wert beeinflusst spezifisch die Berechnung mehrerer Steuerarten, darunter nicht nur die Grundsteuer, sondern auch die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Die Bedeutung und die konkreten Auswirkungen variieren deutlich, abhängig von individuellen steuerlichen Gegebenheiten eines Immobilieneigentümers.

• Unterschied zwischen Einheits- und Verkehrswert: Verkehrswert bestimmt den Verkaufspreis, während der Einheitswert für steuerliche Zwecke nach dem Verkauf relevant ist.
• Steuerliche Bewertung: Er ist entscheidend für die Berechnung der Steuern nach dem Immobilienverkauf, beeinflusst aber nicht direkt den Verkaufspreis.
• Zukünftige Steuerverpflichtungen: Verständnis des Einheitswerts hilft, potenzielle zukünftige Steuerlasten zu identifizieren und entsprechend zu planen.
• Untergeordnete Rolle bei Preisfindung: Der festgestellte Einheitswert wirkt sich nicht unmittelbar auf die Preisermittlung aus, ist aber für die anschließende steuerliche Einschätzung bedeutsam.

Wie wird der Einheitswert berechnet?

Es gibt unterschiedliche Rechenverfahren, die das Finanzamt anwenden kann, um den Einheitswert zu berechnen. Es kommt dabei darauf an, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt.

Wenn es um bebaute Grundstücke geht, wird für die Rechnung in der Regel entweder das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren herangezogen. Der Sachwert basiert dabei auf den geschätzten Kosten für die Wiederherstellung einer Immobilie, was ihn vor allem für Objekte bedeutsam macht, die nicht regelmäßig gehandelt werden, wie denkmalgeschützte Häuser oder spezielle Altbauten. Soll der Wert für unbebaute Grundstücke ermittelt werden, dann gestaltet sich die Rechnung einfacher. Hierfür benötigen Sie lediglich die Grundstücksgröße in Quadratmeter und den Bodenwert vom Jahr 1935 oder die Werte vom 1. Januar 1964.

Eine weitere Berechnungsmethode ist das sogenannte Vergleichsverfahren. Der Wert einer Immobilie wird dabei berechnet, indem ein Grundstück mit anderen ähnlichen Grundstücken verglichen wird. Es bietet eine aktuelle Werteinschätzung. Hierfür muss ein ausreichender Datensatz zur Verfügung stehen. 

Wie wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie basierend darauf, wie viel Geld sie wahrscheinlich in Zukunft einbringen wird. Es berücksichtigt also, wie rentabel eine Immobilie oder auch ein Grundstück sein kann. In verschiedenen Teilen Deutschlands reflektieren der errechnete Wert die örtlichen Immobilienmarktbedingungen, was zu erheblichen Abweichungen führt. Diese Variabilität zeigt nicht nur die Diversität der Immobilienpreise in verschiedenen Bundesländern oder Städten, sondern beeinflusst auch unmittelbar, wie viel Eigentümer in spezifischen Regionen an Steuern ans Finanzamt zahlen müssen. Insbesondere in Gegenden mit starkem Immobilienmarkt kann dies zu signifikanten Unterschieden in der steuerlichen Belastung führen.

Ertragswertverfahren

1. Ermittlung des Reinertrags: Zuerst bestimmt man den Rohertrag aus Miete und Pacht über ein Jahr und zieht davon die Bewirtschaftungskosten ab, die für die Instandhaltung, Verwaltung und Risikovorsorge anfallen.

2. Anpassung des Reinertrags: Der ermittelte Reinertrag wird um die Verzinsung des Bodenwerts korrigiert, um den Gebäudereinertrag zu erhalten, wobei die Bodenwertverzinsung aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszinssatz resultiert.

3. Multiplikation des vorläufigen Gebäudereinertrags mit dem Vervielfältiger: Der Gebäudereinertrag wird mit einem individuellen Vervielfältiger multipliziert, der sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz ergibt, um den vorläufigen Gebäudeertragswert zu bestimmen. Die Formel für den Vervielfältiger lautet: (1+i)n-1 / (1+i)n*i. Für i setzen Sie den Liegenschaftszins und für n die Restnutzungsdauer ein.

4. Ertragswerts des Grundstücks berechnen: Schließlich addiert man den Bodenwert zum Gebäudeertragswert, um den Gesamtertragswert zu ermitteln, welcher den Marktwert des Grundstücks repräsentiert.

Beispielrechnung

Wie wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt?

Ein weiterer Wert, der zur Wertbestimmung einer Immobilie herangezogen wird, ist der sogenannte Sachwert, der mithilfe des Sachwertverfahren berechnet wird. Durch dieses Verfahren wird der Immobilienwert anhand der physischen Merkmale eines Gebäudes ermittelt. Es berücksichtigt dabei, wie alt oder in welchem Zustand die Gebäude sind. Beide Methoden helfen dabei, den Wert einer Immobilie für steuerliche Zwecke genau zu bestimmen. Sachwertverfahren

1. Bodenwert bestimmen: Der Bodenwert wird errechnet, indem man den Bodenrichtwert pro Quadratmeter mit der Grundstücksfläche multipliziert. Dies liefert die finanzielle Grundlage des Grundstücks für die Bewertung.
2. Gebäudeherstellungskosten kalkulieren: Die Gebäudeherstellungskosten ermittelt man durch Multiplikation der Regelherstellungskosten pro Quadratmeter mit der Bruttogrundfläche. Diese Kosten zeigen den Wert des Gebäudes basierend auf den Herstellungskosten an.
3. Berücksichtigung der Alterswertminderung: Die Alterswertminderung, abgezogen von den Herstellungskosten, passt den Gebäudewert an, reflektierend den Verschleiß und die zeitbedingte Wertabnahme.
4. Vorläufigen Sachwert ermitteln: Durch Addition von Boden- und angepasstem Gebäudewert erhält man den vorläufigen Sachwert, der die Gesamtbewertung des Grundstücks und des Gebäudes darstellt.
5. Finalen Sachwert berechnen: Der finale Sachwert wird durch Multiplikation des vorläufigen Sachwerts mit dem Marktanpassungsfaktor festgelegt, was den Wert an den aktuellen Markt anpasst.

Beispielrechnung

Wie viel kostet eine Berechnung vom Profi?

In der Regel übernimmt das Finanzamt die Berechnung. Möchten Sie für Ihre Angelegenheiten jedoch zusätzlich einen Experten hinzuziehen, können Sie sich zum Beispiel an einen Immobiliengutachter wenden. Je nach Arbeitsumfang und Art der Immobilie kann die Höhe des Honorars variieren. Die Kosten für ein Kurzgutachten beginnen je nach Region und Gutachter bei 450 Euro aufwärts. Für ein umfangreiches Wertgutachten müssen Sie in der Regel 1,3 Prozent des Immobilienwertes bezahlen.

Zusammengefasst spielen folgende Kostenfaktoren mit ein: 

• Gebührenvarianz: Die Kosten für die professionelle Bewertung unterscheiden sich je nach Dienstleister und Region.
• Arbeitsaufwand: Je komplexer die Immobilie, desto aufwendiger und kostenintensiver ist in der Regel die Berechnung. Der Umfang und die Tiefe der erforderlichen Analysen beeinflussen ebenfalls die Höhe der Kosten.
• Angebote vergleichen: Um die besten Konditionen zu sichern, ist es ratsam, Angebote verschiedener Dienstleister einzuholen.

Gründe und Zeitpunkte für die Neuberechnung

Laut Bewertungsgesetz (BewG) muss der Einheitswert alle sechs Jahre neu berechnet beziehungsweise geprüft werden. Dies gewährleistet, dass er stets die aktuelle Situation und den wahren Wert der Immobilie reflektiert, wodurch eine angemessene Steuerlast sichergestellt wird.

• bauliche Veränderungen: erfordert Neubewertung, zum Beispiel nach umfassenden Modernisierungen oder Nutzungsänderungen, die den Wert signifikant beeinflussen
• Anpassung im Bewertungsrahmen: notwendig, wenn sich die Bewertungsgrundlagen ändern, die für die Bewertung maßgeblich sind
• neue gesetzliche Bestimmungen: Gesetzesänderungen können Aktualisierungen oder eine Nebeberechnung erfordern, um aktuelle steuerrechtliche Vorgaben einzuhalten
• Sicherstellung der Steuergerechtigkeit: Neuberechnungen dienen dazu, eine faire und gerechte Besteuerung entsprechend der aktuellen Immobilienwerte und -bedingungen zu gewährleisten.

Warum wird der Einheitswert kritisiert?

Dieser Wert gilt als veraltet und spiegelt nicht die tatsächlichen Marktwerte widert, was besonders in dynamischen Immobilienmärkten zu Verzerrungen führen kann. Der Wert basiert heute noch auf den Datenerhebungen aus den Jahren 1964 im Westen und 1935 im Osten Deutschlands. Während im Westen Deutschlands nicht nur 1935 eine Wertfestlegung stattfand, sondern auch am 1. Januar 1964, werden in den neuen Bundesländern mit anderen Zahlen gerechnet als in den alten Bundesländern. Mittlerweile haben sich Immobilienpreise und die Attraktivität von Wohngebieten stark verändert, aber der Wert wurde noch nicht flächendeckend angepasst. Deshalb spiegelt er die aktuellen Marktbedingungen nicht wider. Die Tatsache, dass der Wert oft über viele Jahre hinweg unverändert bleibt, steht im Kontrast zu den dynamischen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und führt daher zu uneinheitlichen Steuerberechnungen.

Neubewertung und Grundsteuerreform

Die Grundsteuerreform 2025 bewertet den Einheitswert tiefgreifend neu und das hat weitreichende Folgen für die Steuerpflichten von Immobilieneigentümern. Mit dem Ziel, diesen Wert an die realen Marktbedingungen anzupassen, strebt die Reform eine gerechtere und zeitgemäße Bemessungsgrundlage an, die eine fairere Verteilung der steuerlichen Lasten gewährleisten soll.

Übersicht der jüngsten Gesetzesänderungen

Fazit

Der Einheitswert ist ein zentraler, entscheidender Faktor im deutschen Steuersystem, der signifikant die Grundsteuer und weitere steuerliche Verpflichtungen beeinflusst. Für Immobilieneigentümer ist dieser Wert äußerst wichtig. um ihre steuerlichen Lasten effektiv zu steuern und zu optimieren. Mit den bevorstehenden Reformen, die eine fairere und genauere Bewertung versprechen, müssen Eigentümer umfassend informiert bleiben, um auf die Änderungen richtig reagieren zu können.