Wenn es um den Kauf und Verkauf von Immobilien und Grundstücken geht, dann dreht sich alles um den Preis. Dieser soll im Idealfall für den Käufer und den Verkäufer fair sein, jedoch benötigt man hierfür einen Referenzwert. Hier kommt der Verkehrswert ins Spiel. Wie Sie diesen ermitteln und welche Berechnungsverfahren es gibt, erfahren Sie im folgenden Artikel.
Alles auf einen Blick
- Der Verkehrswert gibt den wahrscheinlichsten Preis zu einem bestimmten Zeitpunkt für ein Grundstück oder eine Immobilie an.
- Die Berechnung wird beim Kauf sowie Verkauf von Immobilien sowie bei Erbschaft, Zwangsversteigerung und Scheidungsverfahren relevant.
- Der Verkehrswert kann abhängig von Art der Immobilie durch das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren ermittelt werden.
- Finanzämter, Banken, Gutachter und Makler können in der Regel eine Wertermittlung durchführen.
Definition
Mithilfe des Verkehrswerts können Sie als Immobilienbesitzer oder -käufer den Wert eines Objekts einschätzen. Die Lage, der Zustand und die Art einer Immobilie sowie die aktuellen Marktbedingungen beeinflussen den Immobilienwert.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert gibt den Preis eines Grundstücks oder einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt an. Diese Wertermittlung ist eine gute Grundlage, um einen faireren Preis zu verhandeln. Als Immobilienanbieter möchten Sie Ihr Eigentum natürlich nicht unter Wert verkaufen, sowie Sie als Käufer einer Immobilie keine Fehlinvestition tätigen möchten.
Für die Berechnung gibt es drei unterschiedliche Rechenverfahren, wobei die Immobilienart bestimmt, welches Verfahren angewendet wird. Idealerweise wird der Immobilienwert von einem zertifizierten und unabhängigen Sachverständigenbüro berechnet.
Sind Verkehrswert, Marktwert und Angebotspreis das Gleiche?
Marktwert ist ein Synonym für Verkehrswert. Der Begriff wird im Paragraf 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) folgendermaßen definiert:
Der tatsächliche Preis, für den die Immobilie schlussendlich auf dem Markt angeboten wird, nennt sich Angebotspreis. Der ermittelte Verkehrswert bzw. Marktwert dient lediglich als Richtwert.
Der Verkehrswert kann außerdem auch als Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert bezeichnet werden. Welche Begriffe genutzt werden, ist abhängig vom Berechnungsverfahren. Wird der Verkehrswert einer Immobilie zum Beispiel durch das Ertragswertverfahren ermittelt, dann bezeichnet man das Ergebnis nicht ans Verkehrswert, sondern als Ertragswert.
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
Es gibt verschiedene Faktoren, die bei der Berechnung des Verkehrswerts beachtet werden müssen. Die Berechnung ist unter anderem von der aktuellen Marktbedingung sowie der Größe des Objekts, dem Zustand und der Lage abhängig.
Einen großen Einfluss haben Nachfrage und Angebot. Sind gewisse Objekte auf dem Immobilienmarkt selten, jedoch die Nachfrage dafür hoch, steigt der Verkehrswert. Er fällt geringer aus, wenn es ein großes Angebot von vergleichbaren Immobilien gibt.
Für die Bewertung muss auch die Lage genau betrachtet werden. Hierbei wird zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden. Die Mikrolage bewertet die direkte Umgebung eines Objekts. Hierzu zählen zum Beispiel Nahverkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Nachbarschaft, Freizeitangebot und Straßenlärm. Eine Makrolage betrachtet den Immobilienstandort aus einer größeren Distanz. Aspekte wie zum Beispiel Fernverkehrsanbindung, Wirtschaftsstärke und Bevölkerungsentwicklung fließen hier hinein.
Für den Verkehrswert sind folgende Faktoren relevant:
- aktuelle Marktlage (Angebot und Nachfrage)
- Größe der Immobilie oder/und des Grundstücks
- Baujahr des Gebäudes
- Zustand der Immobilie
- Ausstattung (Kellerräume, Stellplatz, Terrasse, Balkon, Zimmeranzahl)
- Qualität der Ausstattung
- Lage und Infrastruktur
- Wohn- und Nutzfläche
Verkehrswert Immobilie
Der Immobilienwert kann auch bei einem Scheidungsprozess, einer Zwangsversteigerung oder einer Erbschaft benötigt werden. Für eine unabhängige Meinung ist es am besten, Sie lassen den Verkehrswert durch ein Sachverständigenbüro ermitteln.
Wann muss der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden?
Den Wert einer Immobilie berechnen zu lassen, ist für den Verkauf und Kauf sinnvoll. Eine professionelle Bewertung dient als verlässlicher Richtwert für Preisverhandlungen. Es gibt noch andere Fälle, bei denen es notwendig ist, den Wert einer Immobilie ermitteln zu lassen. So kann es auch im Erbfall, im Scheidungsverfahren oder bei einer Zwangsversteigerung notwendig sein, eine Immobilie zu bewerten.
Wer stellt den Verkehrswert der Immobilie fest?
Für eine akkurate und ordnungsgemäße Wertermittlung Ihrer Immobilie können Sie sich an das Finanzamt, die Bank, Gutachter oder Immobilienmakler wenden.
Für die Ermittlung des Immobilienwerts sollten Sie am besten unabhängige Gutachter beauftragen. Benötigen Sie die Bewertung im Rahmen eines gerichtlichen Prozesses, sollten Sie sich an vereidigte und zertifizierte Gutachter wenden. Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert, wenn es um einen Erbfall geht. Aber hier haben Sie als Privatperson die Möglichkeit, eine zweite Meinung einzuholen. Bevor Sie sich an ein Sachverständigenbüro wenden, informieren Sie sich über die Referenzen sowie die Qualifikationen.
Die Kosten für ein Wertgutachten sind unter anderem abhängig vom Berechnungsaufwand, der Immobilienart sowie dem Standort. Für ein Kurzgutachten müssen Sie mit Kosten zwischen 100 und 500 Euro rechnen. Ein Vollgutachten für eine Immobilie kann Sie zwischen 1.000 und 6.000 Euro kosten.
Welche Dokumente sind für die Verkehrswertermittlung wichtig?
Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln, müssen Sie bestimmte Dokumente vorlegen. Hierbei wird zwischen dem Verkauf eines Hauses, einer aufgeteilten Immobilie und einer vermieteten Immobilie unterschieden. Für diese Fälle benötigen Sie jeweils zusätzliche beziehungsweise andere Dokumente.
Möchten Sie den Verkehrswert für ein Haus berechnen, benötigen Sie folgende Unterlagen:
- Grundriss der Immobilie
- Flurkarte und Lageplan
- Grundbuchauszug
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweis über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Für eine Wohnung, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, wie zum Beispiel eine Eigentumswohnung, müssen Sie noch folgende Dokumente vorweisen können:
- Teilungserklärung
- Wirtschaftsplan
- Wohngeldabrechnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Instandhaltungsrücklage
- Möglicherweise aktuelle Wohnungsmietverträge
Wenn Sie den Wert einer vermieteten Immobilie berechnen lassen, dann legen Sie zusätzlich diese Unterlagen vor:
- Mietvertrag oder Mietverträge
- letzte Nebenkostenabrechnung
- Auflistung der Mieteinnahmen
Verfahren
Es gibt verschiedene Methoden, mit denen der Verkehrswert ermittelt werden kann. Die Berechnung kann über das Vergleichsverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren erfolgen. Welches Verfahren anwendet wird, hängt von der zu bewertenden Immobilie ab.
Welche Verfahren gibt es zur Verkehrsermittlung?
Für eine Immobilienbewertung gibt es drei unterschiedliche Verfahren für die Berechnung des Verkehrswerts. Diese basieren auf gesetzlichen Grundlagen basieren. Die Wertermittlung einer Immobilie kann entweder durch das Vergleichsverfahren, das Sachwertverfahren oder den Ertragswertverfahren ermittelt werden. Welches Verfahren anwendet wird, hängt von der zu bewertenden Immobilie ab.
Vergleichswertverfahren
Es wird zwischen dem direkten und indirekten Vergleichswertverfahren unterschieden. Im direkten Verfahren wird die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen Immobilien verglichen. Es werden kürzlich erzielte Verkaufspreise für vergleichbare Objekte aus der umliegenden Umgebung gegenübergestellt. Diese Berechnung bezieht also das aktuelle Marktgeschehen direkt mit ein. Zu den Vergleichswerten zählen zum Beispiel Baujahr, Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zustand sowie Wohnungsausstattung. Umso mehr ähnliche Immobilien es gibt, desto genauer kann der Verkehrswert berechnet werden.
Das indirekte Vergleichsverfahren wird angewendet, wenn es auf dem Markt keine vergleichbaren Objekte gibt. Hier werden in der Vergangenheit erzielte Kaufpreise für die Berechnung genutzt.
Allgemeine Formel: aktueller Durchschnittspreis (Quadratmeter) x Wohnfläche = Verkehrswert
Dieses Verfahren ist ideal, um den Verkehrswert von beispielsweise von Eigentumswohnungen und Reihenhäusern zu berechnen.
Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie (Gebäudesachwert) und des zugehörigen Grundstücks (Bodenwert) separat berechnet. Der Sachwert wird überwiegend für selbstgenutzte Objekte, wie zum Bespiel Eigentumswohnungen, ermittelt. Im Sachwertverfahren werden Bodenwert und Baukosten für das Gebäude miteinander addiert, um den vorläufigen Sachwert zu berechnen.
Allgemeine Formel:
1. Schritt: Gebäudesachwert + Bodenwert = vorläufiger Sachwert
2. Schritt: Vorläufiger Sachwert * Marktanpassungsfaktor = Sachwert
Für den endgültigen Sachwert muss im letzten Rechenschritt der vorläufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor, auch Sachwertfaktor, multipliziert werden. Der Anpassungsfaktor korrigiert den Sachwert und passt ihn an die örtlichen Kaufpreise an.
Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren wird die Immobilie rein als Anlage betrachtet. Es bezieht sich also auf den Gewinn durch Mieteinnahmen, den man potenziell erzielen kann.
Die Berechnung eignet sich besonders gut für die Verkehrswertermittlung von Gewerbegebäuden und vermieteten Immobilien, wie zum Beispiel Mehrfamilienhäusern. Wichtige Faktoren sind hierbei der Ertragswert (erzielbare Mieteinahmen), die Instandhaltungskosten sowie der Liegenschaftszins. Das Ertragswertverfahren gilt als besonders anspruchsvoll. Um die Werte korrekt zu berechnen und richtig in die Formel einzusetzen, sollten Sie sich mit Ihren Anliegen an ein Sachverständigenbüro wenden.
Allgemeine Formel: Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert
Wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall bewertet?
Wenn Sie eine Immobilie erben, kommt in der Regel eine Erbschaftsteuer auf Sie zu. In Erbfällen berechnet das Finanzamt die Höhe des Steuersatzes, indem es den Verkehrswert ermittelt.
Das Finanzamt führt keine Vor-Ort-Termine durch. Es ermittelt den Verkehrswert nur anhand von Unterlagen, wodurch individuelle Aspekte, wie zum Beispiel die tatsächliche energetische Beschaffenheit eines Hauses, für die Bewertung übersehen werden können.
Sie können jederzeit eine zweite Meinung einholen. Besonders wenn Ihnen die Immobilienbewertung vom Finanzamt außergewöhnlich hoch vorkommt, sollten Sie zusätzlich einen Gutachter engagieren. Sie haben in der Regel drei Monate nach der Verkehrswertermittlung durch das Amt Zeit, ein eigenes Gutachten einzureichen.
Fazit
Der Verkehrswert kommt bei der Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken zum Einsatz. Es gibt drei unterschiedliche gesetzlich geregelte Verfahren. Überlassen Sie die Berechnung am besten einem Sachverständigenbüro. Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie dient als Basis für eine faire Preisverhandlung und bietet eine ausführliche Kosten-Nutzen-Analyse.
