Kein Geld verschenken: Immobilienwert genau bestimmen

Eine Immobilienbewertung ist kompliziert und umfangreich. Um den Immobilienwert exakt zu bestimmen, arbeiten anerkannte Gutachter nach Standards und mit vielen Informationen. Das lohnt sich für Käufer, Verkäufer und Erben von Immobilien, die – wenn Sie den Marktwert kennen – kein Geld verschenken.

Viele Deutsche wünschen sich ein eigenes Heim, sei es um der Familie einen Platz zu schaffen, oder um durch eine Immobilie das Vermögen vor Inflation zu schützen. Momentan sind Immobilien-Kredite sehr zinsgünstig mit 2,5 bis 3 Prozent Effektivzins bei einer Laufzeit von 10 bis 20 Jahren. Doch mit dem Kauf einer überteuerten Immobilie, profitieren Sie auch von Niedrigzinsen nicht. Aber auch für andere, die ihr Haus verkaufen oder schon zu Lebzeiten vererben wollen, ist es wichtig, den Immobilienwert genau zu bestimmen. Denn nur so kann sichergestellt werden, dass ein angemessener Kaufpreis erzielt wird sowie keine überhöhten Zinsen und Steuern gezahlt werden. Lesen Sie dazu hier auf Gutachter.org, mit welchen Verfahren der Immobilienwert bestimmt werden kann und welche Informationen dafür nötig sind.

Den Marktwert einer Immobilie bestimmen: Diese Verfahren gibt es

Der Marktwert ist definiert als aktueller Immobilienwert. Verkehrswert ist ein Synonym für den aktuell erzielbaren Immobilienpreis auf dem Immobilienmarkt. Je nachdem ob es sich um eine Gewerbeimmobilie, ein selbst genutztes Objekt oder ein unbebautes Grundstück handelt, wird der Marktwert unterschiedlich berechnet.

Schätzung oder exakte Immobilienbewertung?

Das ungenaueste Verfahren ist eine Schätzung. Der Immobilienwert wird dabei von einem Wertschätzer ermittelt. Die Wertschätzung kostet weniger als ein exaktes Gutachten, ist aber nur sinnvoll, wenn Sie vergleichen möchten, ob sich eher eine Anmietung oder der Kauf einer Immobilie für Sie lohnt. Eine exakte Immobilienbewertung nach kodifizierten Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung erhält man hingegen von einem „staatlich anerkannten Sachverständigen für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken“. Die Kosten für ein solches Gutachten richten sich nach dem Marktwert des Objekts und werden nach allgemeinen Richtlinien bestimmt. Dadurch ist nur wichtig, einen zertifizierten Gutachter zu finden, die Kosten unterscheiden sich nicht.
Die qualifizierte Bewertung hat mehrere Vorteile:

• Der Sachverständige haftet 30 Jahre lang für die Richtigkeit seines Gutachtens.

• Die Bank muss nicht vor einem überteuerten Kaufpreis warnen. Um einen guten Kredit zu bekommen, lohnt es sich daher den Immobilienwert berechnen zu lassen.

• Sofern sich der Verkäufer einer Immobilie darauf beruft, die Ursachen von Mängeln nicht zu kennen, und ihm keine arglistige Täuschung nachzuweisen ist, kann der Käufer keinen Schadensersatzanspruch geltend machen.

• Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, berechnet das Finanzamt selbst den Immobilienwert und anhand dessen die zu zahlenden Steuern. Nur mit einem Gutachten eines anerkannten Immobiliensachverständigen können Sie sich gegen zu hohe Steuern wehren.

Grundstückswert und Gebäudewert

Alle Verfahren bestimmen den Verkehrswert anhand von Boden- oder Grundstückswert und dem Gebäudewert. Für den Grundstückswert sind vor allem Lage und Infrastruktur entscheidende Kriterien. Während der Grundstückswert relativ unveränderlich ist – nur der Bau von Autobahnen oder Flughäfen sowie Umwandlung in ein Gewerbegebiet wirken wertmindernd – ist der Gebäudewert einer Wohnung oder eines Hauses unbeständig. Denn je älter ein Gebäude ist, desto mehr Reparaturen an Ausstattung und Bausubstanz sind nötig.

Verfahren zur genauen Immobilienwert Bestimmung

Der Ertragswert wird für vermietete Immobilien berechnet und ist Bemessungsgrundlage für Finanzämter, Banken und Behörden. Mit dem Ertragswertverfahren wird bestimmt, welcher Gewinn durch eine Vermietung zu erwarten ist (Bodenwert & Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen). Daraus ergibt sich, wie hoch Schenkungs- und Erbschaftssteuer sind, für welchen Preis eine Gewerbeimmobilie verkauft werden kann sowie bis zu welcher Höhe ein Darlehen aufgenommen werden kann, d.h. welche Kreditsicherheit eine Immobilie bietet.

Letzteres wird bei selbst genutzten Objekten durch das Sachwertverfahren bestimmt. Der Sachwert beruht im Gegensatz zum Ertragswert nicht auf erzielbaren Einnahmen, sondern wird aus der Bausubstanz der Gebäude und Außenanlagen abgeleitet. Dazu berechnet der Gutachter, welche Kosten für einen Neubau nötig wären und zieht davon den Wert der Abnutzung baulicher Anlagen sowie weitere wertbeeinflussende Umstände ab (Bodenwert & Gebäudesachwert multipliziert mit einem Marktanpassungsfaktor).

Der Wert von Grund und Boden wird in der Regel durch das Vergleichswertfahren bestimmt. Entweder anhand früherer Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke im Umkreis, oder durch Richtwerte zu Bodenpreisen der Gemeinde.

Diese Informationen braucht der Gutachter zur Immobilienwert-Ermittlung

Diese Informationen braucht der Gutachter zur Immobilienwert-Ermittlung
Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen möchten, sind folgende Informationen erforderlich:

• Postleitzahl, Wohnfläche, Baujahr

• Lage, Aussicht und Parkmöglichkeiten

• Stockwerk(e)

• Raumaufteilung (von großzügig mit gutem Schnitt bis zu kleinen Räumen, die teilweise nicht nutzbar sind)

• Besonnung: Je mehr Licht durch viele Fenster und sonnige Lage in die Räume gelangt desto besser. Räume ohne Fenster sind nahezu wertlos.

• Aufzug, Terrasse, Balkon(e) oder Wintergarten vorhanden?

• Garten (Mitbenutzung; mit Gartenhaus, Schuppen oder Swimmingpool; Beschaffungswert von Pflanzen und Obstbäumen; durch Architekt angelegt?)

• Einbauküche: Vorhanden? Grad der Abnutzung? Qualität der Materialien?

• Kamin: Art (offen, mit Fenster, geschlossen) und Alter

• Beschaffenheit und Zustand von Mauerwerk und Dach

• Größe und Nutzbarkeit des Kellers sind vor allem für den Immobilienwert von Eigenheimen relevant.

• Qualität, Alter und Vorhandensein von Wärmedämmung, Fenstern und Türen

• Qualität von Wand- und Bodenbelägen

• Bei Sanitärinstallationen kommt es auf Materialien, Funktionalität und Alter der Ausstattung an. Sichtbare Rohrleitungen vermindern den Marktwert.

• Heizungsinstallationen, die eine alternative Energieversorgung ermöglichen werden am höchsten bewertet. Je energieeffizienter die Heizung arbeitet, desto höher ist ihr Wert.

• Auch Elektroinstallation wie die Verlegung der Verkabelung und die Qualität von Steckdosen und Lichtschalter fließen in den Immobilienwert ein.