Bei einem Erbfall, Erwerb oder Verkauf von einem Bauobjekt ist es immer von hoher Bedeutung, den exakten Immobilienwert berechnen zu können. Dies hilft bei Rechtsfragen und beugt Kapitalverlusten vor! Gutachter.org erklärt, was Sie hierbei beachten sollten!
Jede Immobilie hat einen individuellen Wert. Die Berechnung kann sich in verschiedensten Fällen als notwendig erweisen, beispielsweise bei dem Verkauf einer Wohnung, bei einer Scheidung, für die Abwicklung der Erbschaftssteuer beim Finanzamt oder für eine Beleihung über eine Bank. Zudem werden trotz Finanzkrisen stetig Immobilien als inflationsresistente und sichere Geldanlage gesucht, was einen zusätzlichen Grund darstellt, den genauen Immobilienwert berechnen zu lassen! Welche Faktoren dabei berücksichtigt werden sollten und welche Rolle die professionelle Immobilienbewertung spielt, lesen Sie im folgenden Beitrag!
Wie die Immobilienbewertung durchgeführt wird
Bei der Ermittlung des Immobilienwerts wird meistens der Preis definiert, der im aktuellen Geschäftsverkehr bei einer sofortigen Veräußerung erzielt werden kann. Es handelt sich um den sogenannten Verkehrswert (umgangssprachlich noch Marktwert genannt), dessen Definition im §194 des Baugesetzbuchs geregelt ist. Es handelt sich nicht um einen konstanten Wert; er unterliegt Schwankungen, die auf das aktuelle Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage sowie die allgemeine Wirtschaftssituation zurückzuführen sind. Beachten Sie außerdem, dass dieser Wert sich von dem Kaufpreis unterscheidet, der im Internet veröffentlicht wird – Letzteres ist jener Preis, den der Verkäufer dem Objekt zuschreibt, wobei auch persönliche Faktoren einbezogen werden, die für den Verkehrswert keine Bedeutung haben!
Um den Immobilienwert zu berechnen zu können, werden folgende Verfahren eingesetzt:
- Ertragswertverfahren, bei dem die erwartete jährliche Rendite bei einer potenziellen Vermietung ermittelt wird. Es wird immer dann eigesetzt, wenn durch die Immobilie ein Gewinn erzielt wird.
- Ein Sachwertverfahren bezieht sich nicht auf den möglichen Geldertrag, sondern auf die reine Herstellungskosten, die baulichen Anlagen und den Bodenwert.
- Beim Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise von Objekten mit ähnlichen Eigenschaften in die Berechnung einbezogen, wobei eine ausreichende Zahl an vergleichbaren Immobilien vorausgesetzt wird.
Für die Berechnung des Immobilienwerts werden folgende Faktoren berücksichtigt:
- Grundstücksgröße und Wohnfläche
- Alter und Zustand der Immobilie: Baujahr, Renovierungsbedürftigkeit, Isolation
- Art und Weise der Bebauung: Anzahl der Wohneinheiten, Ausstattung
- Lage der Immobilie: Hierbei wird nicht nur den Stadtteil- oder die Region berücksichtigt, sondern auch die Gegebenheiten der näheren Umgebung (beispielsweise Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten)
- Belastungen des Objekts durch Hypotheken, Schulden und Steuer
- rechtliche Angelegenheiten
Die Infrastruktur spielt hierbei eine sehr wichtige Rolle. Auch weiteren Faktoren, wie die Ausrichtung gegenüber der Sonne, kann eine Bedeutung beigemessen werden.
Immobilienwert vom Fachmann berechnen lassen
Wenn Sie Ihren Immobilienwert vom Fachmann berechnen lassen, erhalten Sie hierbei Daten mit Aussagekraft vor Gericht und Finanzamt, die zusammengefasst und begründet vorliegen. Als Verkäufer sind Sie daran interessiert, den Wert Ihrer Wohnung bei Veräußerung nicht zu unterschätzen. Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, kann hingegen eine professionelle Begutachtung Geldverlusten beim Kauf vorbeugen.
Das Wertgutachten einer Immobilie beinhaltet sehr viele Details, die gerade Laien entgehen können. Auch das Verhältnis, in dem die Einflussfaktoren zueinander stehen, ist von hoher Bedeutung: Die Raumausstattung und die Größe eines Objekts haben beispielsweise eine geringere Bedeutung als die Lage. Der Innenbereich, der von Onlinediensten kaum zu bewerten ist, ist zudem sehr wichtig. Der Immobiliengutachter überprüft den Zustand vor Ort, wobei Baumängel festgestellt werden können, und empfiehlt rentable Lösungen für die Erhöhung des Verkaufspreises.
Die Kosten für eine Immobilienbewertung betragen in der Regel 0,2 % des Verkehrswertes. Seit 2009 ist die Vergütung allerdings nicht mehr gesetzlich geregelt, Fachleute dürfen selbst über die Bezahlung entscheiden. Allerdings ist auch eine Pauschallösung möglich, bei der nur der Immobilienwert bewertet wird – hierbei entfällt jedoch die Rechtskraft dieser Daten gegenüber Behörden!
Banken können auch den Immobilienwert gegen eine Gebühr schätzen: Das Ergebnis dient als Grundlage für Beleihungen. Die Höhe der Kredite spiegelt den ermittelten Wert wider. Allerdings handelt es sich hierbei nicht um genaue Daten, auch eine Überprüfung vor Ort findet nicht statt. Die Bank muss sie zudem nicht vor einem überteuerten Preis warnen. Eine zuverlässige Aussage kann daher nur ein Gutachter geben! Hier auf unserem Portal finden Sie zuverlässige Fachleute aus Ihrer Umgebung, die Sie kompetent bei der Ermittlung begleiten können!
