Die Gründe für eine Immobilienbewertung sind vielseitig. Vielleicht möchten Sie Ihr Haus verkaufen und benötigen hierfür ein Wertgutachten? Oder Sie interessieren sich einfach für den aktuellen Wert Ihres Hauses? Möglicherweise gibt es auch Unstimmigkeiten im Rahmen einer Scheidung über den Verkehrswert? Wir verraten Ihnen in diesem Artikel, welche Arten der Immobilienbewertung es gibt und wie hoch die Kosten für ein entsprechendes Verkehrswertgutachten beziehungsweise die Wertermittlung durch einen Sachverständigen ausfallen können.
Alles auf einen Blick:
- Ein Wertgutachten wird möglicherweise benötigt, wenn Sie ein Haus verkaufen möchten, bei einer Scheidung oder einer anderen Auseinandersetzung vor Gericht.
- Beim Bewerten von Immobilien unterscheidet man zwischen verschiedenen Arten, die unterschiedlich teuer sind.
- Eine kostenlose Immobilienbewertung anhand von Vergleichstabellen ist möglich, aber ungenauer.
- Wenn Sie den Wert Ihres Hauses schätzen lassen möchten, sollten Sie sich an einen professionellen Immobiliengutachter, einen Architekten oder einen Makler wenden.
- Zusätzliche Maklergebühren fallen für die Berechnung des Verkehrswertes eines Hauses in der Regel nicht an, wenn Sie den Makler auch mit dem Hausverkauf beauftragen.
- Beauftragen Sie einen Immobiliengutachter, berechnet dieser seine Gebühren nach einem zuvor vereinbarten Honorar. Sie können von 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswertes ausgehen.
Welche Arten von Immobilienbewertung gibt es?
Grundsätzlich ist es für den Hausverkauf nicht verpflichtend, den Verkehrswert der Immobilie durch einen Immobiliengutachter exakt berechnen zu lassen. Jedoch verkauft sich ein Haus in der Regel besser, wenn ein offizielles Gutachten vorliegt, das ein Experte erstellt hat. Das kann auch ein freier Sachverständiger oder ein freier Gutachter sein, der als Immobiliengutachter die benötigten Infos liefert. Ob Gutachter oder Sachverständiger, das macht keinen Unterschied.
Auch im Rahmen einer Scheidung, wenn es eine gerichtliche Auseinandersetzung um den Wert des gemeinsamen Hauses gibt, ist eine professionelle Immobilienbewertung mit Wertgutachten von Vorteil oder in manchen Fällen sogar erforderlich.
Es gibt vier Möglichkeiten, ein Gebäude oder eine Wohnung zu bewerten und den Wert zu ermitteln:
- Preis für Wohnung oder Haus selbst schätzen
- Immobilienbewertung online
- Kurzgutachten durch einen Immobiliengutachter, Makler oder Architekt
- Vollgutachten durch einen Immobiliengutachter, Makler oder Architekt
Preis selbst schätzen
Es ist möglich, den Wert einer Immobilie selbst zu schätzen. Dies können Sie beispielsweise durchführen, indem Sie Vergleichstabellen zurate ziehen oder sich die Werte ähnlicher Immobilien anschauen.
Um den Immobilienwert genauer zu ermitteln braucht es einiges an Unterlagen. Folgende Faktoren beeinflussen generell den Immobilienwert und sollten daher immer zusätzlich noch in die Berechnung einfließen:
- Immobilienmarkt aktuell
- Bauweise
- Bausubstanz
- Sanierungs- und Modernisierungsbedarf
Die eigene Schätzung empfiehlt sich vor allem, wenn Sie den Immobilienwert lediglich aus Interesse wissen möchten. Bei einem offiziellen Verkauf oder einer gerichtlichen Auseinandersetzung genießt diese ungenaue Variante jedoch kein großes Vertrauen.
Immobilienbewertung online
Etwas besser, aber oft auch noch nicht als Verkaufsargument tauglich, ist die Online Immobilienbewertung, die Sie auf verschiedenen Plattformen teilweise sogar kostenlos durchführen können. Sie geben dafür alle relevanten Daten und Fakten aus Ihren Unterlagen und über den Zustand Ihrer Immobilie in eine Art Rechner ein und erhalten bei diesem Verfahren umgehend das Ergebnis.
In vielen Fällen ist die Onlineberechnung kostenlos, der Preis kann aber bis zu 100 Euro betragen.
Kurzgutachten durch einen Immobiliengutachter
Kurzgutachten werden von einem Sachverständigen erstellt und können je nach Größe des Hauses etwa 500 Euro aufwärts kosten. Der Sachverständige ermittelt den Wert und erstellt ein kurzes Gutachten.
Vollgutachten durch einen Immobiliengutachter
Das Vollgutachten, das auch als ausführliches Wertgutachten für eine Immobilie bezeichnet wird, umfasst zusätzliche Aspekte. So wird der Gutachter beispielsweise mögliche Lasten des Hauses und bestehende Rechte bei der Ermittlung des Immobilienwertes einbeziehen.
Ein Vollgutachten ist jedoch vergleichsweise teuer. Bereits um ein kleines Einfamilienhaus zu bewerten, müssen Sie für das Ermitteln mit Kosten ab etwa 1.000 Euro für die Wertermittlung rechnen, je nach Wert des Hauses auch deutlich höher.
Unterschied Sachwertverfahren / Vergleichswertverfahren?
Bei der Immobilienbewertung kann man grundsätzlich zwischen dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren unterscheiden. Das Vergleichswertverfahren, bei dem der Verkehrswert des Hauses bestimmt wird, ist beispielsweise notwendig, wenn der Hauskauf über eine Bank finanziert werden soll. Dann gehört der ermittelte Verkehrswert des Hauses nämlich zu den erforderlichen Unterlagen. Das Vergleichswertverfahren ist deutlich einfacher und kürzer und wird daher erheblich günstiger angeboten. Gerade, wenn Sie lediglich einen Verkauf planen, können Sie hier sparen.
Wie erfolgt das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren wird eingesetzt, wenn der Verkehrswert Ihres Hauses oder der Wohnung ermittelt werden soll. In diesem Fall werden die Verkehrswerte ähnlicher Immobilien herangezogen, um auf diese Weise den Wert der eigenen Immobilie festzustellen. Letztendlich aber muss der Immobiliengutachter trotzdem den Wert auf der Basis der ihm zur Verfügung gestellten Informationen schätzen. Für den reinen Verkauf genügt das aber als Anhaltspunkt für den Wert der Immobilie und damit für die Festlegung des Preises.
Wie erfolgt das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist deutlich ausführlicher und deshalb auch teurer als das Vergleichswertverfahren. Wenn eine Immobilie aufgrund ihrer Einzigartigkeit nicht mit anderen Immobilien verglichen werden kann oder es schlichtweg keine Vergleichsmöglichkeiten mit anderen Häusern oder Wohnungen gibt, führt der Immobiliengutachter das Sachwertverfahren durch. Hierfür werden weitere Faktoren wie zum Beispiel Bodenrichtwerte und Baukosten fürs Haus herangezogen. So lässt sich der tatsächliche Wert am besten schätzen. Möglicherweise kommt der Gutachter auch zu einem Vor-Ort-Termin, um sich ein optimales Bild zu machen. Hier müssen Sie allerdings mit höheren Kosten rechnen.
Immobilien: Kosten für den Gutachter
Es gibt zwei Möglichkeiten, eine Immobilienbewertung kostenlos durchzuführen. Entweder per Internetrechner oder, wenn Sie den Verkauf der Immobilie an einen Makler übergeben und dieser das im Rahmen seiner Vermittlungstätigkeit in die Hand nimmt.
Eine einfache Wertermittlung ist allerdings oft wenig aussagekräftig und hält zum Beispiel vor Gericht nicht stand. Die Kosten für die Bewertung einer Immobilie hängen grundsätzlich von verschiedenen Faktoren ab, zumindest wenn es sich um ein durch einen Sachverständigen erstelltes Gutachten handeln soll.
Diese Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertungskosten
- Art des Gutachtens (Kurzgutachten oder Vollgutachten)
- Bewertung nach dem Sachwertverfahren oder nach dem Vergleichswertverfahren
- Wertkategorie der Immobilie (auch Lage)
- heranzuziehende Dokumente
- Pauschalpreis des Gutachters oder Abrechnung nach HOAI
- eventuell entstehende Zuschläge des Sachverständigen
Sie wollen Ihr Haus schätzen lassen? Das kostet eine Immobilienbewertung!
Die oben genannten Kriterien beeinflussen die Kosten für den Gutachter oder Sachverständigen. Deshalb können wir an dieser Stelle leider keinen verbindlichen Preis für ein Verkehrswertgutachten benennen. Die meisten Gutachter nehmen aber 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes, manche auch 1,5 Prozent für ein Vollgutachten, das vor Gericht Gültigkeit hat. Wir möchten Ihnen dazu zwei Beispiele aufzeigen, an denen Sie sich orientieren können. In unserem ersten Beispiel gehen wir von einem freistehenden Einfamilienhaus in Magdeburg aus, das im Jahr 2023 einen Durchschnittspreis von 300.000 Euro hat.
| Beschreibung | Preis in Euro |
| selbst erstellte Immobilienbewertung | 0 Euro |
| Verwendung eines Onlinerechners zur Immobilienbewertung | bis zu 100 Euro |
| Kurzgutachten (erstellt durch einen Gutachter) | ab 500 Euro |
| Vollgutachten (erstellt durch einen Gutachter) | 1.500 Euro bis 4.500 Euro |
In unserem zweiten Beispiel gehen wir von einer Eigentumswohnung in Regensburg aus, die einen Wert von 200.000 Euro hat.
| Beschreibung | Preis in Euro |
| selbst erstellte Immobilienbewertung | 0 Euro |
| Verwendung eines Onlinerechners zur Immobilienbewertung | bis zu 100 Euro |
| Kurzgutachten (erstellt durch einen Gutachter) | ab 500 Euro |
| Vollgutachten (erstellt durch einen Gutachter) | 1.000 Euro bis 3.000 Euro |
Fazit
Die Wertermittlung eines Hauses kann zum Beispiel dann notwendig werden, wenn es um einen Hauskauf beziehungsweise einen Verkauf geht. Aber auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt sie zum Tragen. Die Kosten für eine Immobilienbewertung können erheblich variieren, denn sie hängen unter anderem von der Art des Gutachtens sowie vom Typ der Immobilie ab. Auch die Honorare sind unterschiedlich und können zum Teil sogar verhandelt werden. Ein Kurzgutachten erstellen zu lassen ist deutlich günstiger als ein Wertgutachten, da dieses viel ausführlicher ist. Sie können die Immobilienbewertung jedoch auch selbst durchführen und dazu ein Online-Tool verwenden, für dessen Benutzung Sie in der Regel nicht mehr als 100 Euro bezahlen müssen.
