Wertgutachten für Immobilien können aus unterschiedlichen Gründen ausgestellt werden, beispielsweise, wenn Sie, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, den Marktwert ermitteln möchten. Wir verraten Ihnen, welche Arten von Wertermittlungen es diesbezüglich gibt, wie diese ausgestellt werden und welche Kosten bei einem Sachverständigen auf Sie zukommen, wenn Sie zum Beispiel den Verkehrswert Ihrer Immobilie errechnen lassen wollen.
Alles auf einen Blick:
- Ein Wertgutachten wird unter anderem notwendig, wenn Sie den Verkauf eines Hauses, einer Wohnung oder auch eines Grundstücks planen. Sie können damit den Verkehrswert nachweisen.
- Man unterscheidet zwischen Immobilienbewertung, Kurzgutachten und Vollgutachten. Der Aufwand ist unterschiedlich hoch, was sich auf den Preis auswirkt.
- Die Wertermittlung wird von einem Sachverständigen durchgeführt.
- Unterschieden wird bei der Ermittlung des Preises zwischen dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren.
- Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem angewendeten Verfahren, also dem Aufwand, sowie nach der Art des Gutachtens und dem Wert der Immobilie oder des Grundstücks.
Was ist ein Wertgutachten?
Ein Immobiliengutachter beurteilt unter anderem
- die Größe,
- die Ausstattung,
- den Zustand und
- die Lage der Immobilie.
So kann der Sachverständige den sogenannten Verkehrswert ermitteln. Dieser wird im Rahmen des Wertgutachtens vom Immobiliengutachter niedergeschrieben. Je nach Art des Gutachtens kann dieses für private Zwecke verwendet werden oder beispielsweise auch Bestand vor Gericht haben.
Ein Wertgutachten wird immer dann ausgestellt, wenn eine Immobilie verkauft werden soll oder es zu Schadenersatzforderungen kommt. Es kann zudem als Nachweis für ein Darlehen bei der Bank dienen, denn so erfährt die Bank den Verkehrswert eines Objekts und rechtfertigt damit den Preis.
Diese drei Arten von Wertgutachten gibt es
- Immobilienbewertung
Das ist die einfachste Form des Wertgutachtens. Sie wird beispielsweise beim Verkauf der Immobilie, bei einer bestehenden Erbschaft oder im Falle einer Scheidung (ohne Rechtstreit) benötigt. Eine Immobilienbewertung kann entweder durch einen Makler oder durch einen freien Gutachter erfolgen. Der Sachverständige erstellt ein sehr kurzes Gutachten, das circa 10 bis 15 Seiten umfasst. Dies dauert in der Regel nur wenige Tage.
Die Kosten richten sich danach, wer das Gutachten erstellt. Beauftragen Sie einen Makler, ist die Immobilienbewertung meist kostenlos.
- Kurzgutachten
Das Kurzgutachten ist etwas offizieller und kann daher bei Behörden vorgelegt werden. Außerdem dient es der Ermittlung der Steuerpflicht. Das Kurzgutachten, das circa 10 bis 15 Seiten umfasst, muss von einem zertifizierten Gutachter erstellt werden. Dies kann einige Tage bis Wochen dauern. Der Preis liegt in der Regel um die 400 Euro.
- Vollgutachten
Das Vollgutachten ist zusätzlich vor Gericht anerkannt. Es wird bei Zwangsversteigerungen benötigt und kann zudem als Grundlage für die Ermittlung von Betriebsvermögen verwendet werden. Das Dokument, das circa 30 Seiten umfasst, darf nur von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter ausgestellt werden. Deshalb kann dieses Verfahren einige Wochen in Anspruch nehmen. Für das Vollgutachten fallen Kosten von etwa 0,5 bis 1 Prozent des ermittelten Verkehrswertes der Immobilie an.
In aller Kürze: Wofür wird ein Wertgutachten benötigt?
Ein Vollgutachten dient beispielsweise als Beweismittel vor Gericht und kann als Grundlage für Zwangsvollstreckungen verwendet werden. Das Kurzgutachten hat Bestand vor Behörden.
Unterschied zwischen Wertgutachten und Immobilienbewertung
Im Unterschied zu einem Wertgutachten dient die Immobilienbewertung lediglich einfachen Rechtsangelegenheiten, sodass es beispielsweise im Falle eines Erbes oder bei einem geplanten Hausverkauf verwendet wird.
Auf den ersten Blick unterscheiden sich die Immobilienbewertung und das Kurzgutachten jedoch meist nicht. Zu beachten ist, dass Wertgutachten nur von offiziellen Immobiliengutachtern ausgestellt werden dürfen.
Was sind Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren?
Bei der Erstellung einer Immobilienbewertung beziehungsweise eines Wertgutachtens können entweder
- das Sachwertverfahren,
- das Ertragswertverfahren oder
- das Vergleichswertverfahren
angewendet werden. Nachfolgend erfahren Sie die Unterschiede zwischen den Berechnungsverfahren:
- Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren dient der Wert vergleichbarer Immobilien, die sich in der Nähe der zu bewertenden Immobilie befinden, als Grundlage. Der Immobiliengutachter vergleicht die Werte miteinander, um den Wert des Hauses herauszubekommen. Individuelle Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie fließen jedoch ebenfalls ein.
- Ertragswertverfahren
Dient eine Immobilie dem Zweck der Gewinnerzielung, wie es beispielsweise bei einem Mietobjekt der Fall ist, wird das Ertragswertverfahren angewendet. In diesem Fall wird der Gewinn ermittelt, der mit der Immobilie erzielt werden kann.
- Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird in der Regel niemals allein, sondern immer in Kombination mit dem Vergleichswert- oder mit dem Ertragswertverfahren angewendet. Zunächst wird der Gebäudewert ermittelt. Danach schaut der Immobiliengutachter in eine offizielle Tabelle, um den Grundstückswert abzulesen. Im letzten Schritt werden beide errechneten Werte addiert.
Was beinhaltet ein Wertgutachten?
Wird der Marktwert eines Hauses ermittelt und anschließend ein Wertgutachten ausgestellt, enthält dieses verschiedene wichtige Faktoren. Allerdings gibt es keine offiziellen Vorschriften, aus denen hervorgeht, welche Einzelheiten in einem Wertgutachten niedergeschrieben werden müssen.
Diese Angaben sind das Minimum
- Methode, anhand derer das Wertgutachten erstellt wurde
- Bezeichnung der Immobilie
- genaue Lage der Immobilie sowie Einzelheiten zur nachbarschaftlichen Umgebung
- baulicher Zustand der Immobilie (beispielsweise Alter, Zustand von Rohren, Elektrik und Dach)
- Anbindung an das öffentliche Netz
- Energieeffizienz
- Grundriss vom Objekt sowie des dazugehörigen Grundstücks
Welche Informationen werden für ein Wertgutachten benötigt?
Um das Wertgutachten erstellen zu können, benötigt der Immobiliengutachter einige wichtige Informationen. Einen Überblick kann er sich jedoch nicht nur durch die Begehung des Hauses verschaffen, sondern auch anhand vorgelegter Unterlagen.
Folgende Informationen sind für einen Sachverständigen wichtig für die Wertermittlung:
- Größe und Lage des Hauses
- Belege zu erfolgten Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Haus oder Wohnung
- Zustand des Hauses
- Informationen zum Alter und zur Qualität der Ausstattung
- Informationen zu Vermietungen oder Verpachtungen
Immobilien-Wertgutachten erstellen lassen
Lediglich der Eigentümer eines Hauses kann ein Wertgutachten erstellen lassen, es sei denn, es liegt eine rechtliche Grundlage vor. In diesem Fall kann die Wertermittlung beispielsweise gerichtlich angeordnet werden.
Wer erstellt das Gutachten?
Das ist abhängig von der Gutachten-Art ab. Eine einfache Bewertung eines Hauses oder einer Wohnung kann von einem Makler oder von einem freien Immobiliengutachter durchgeführt werden. Möchten Sie ein Kurzgutachten erstellen lassen, müssen Sie sich jedoch an einen zertifizierten Gutachter wenden. Für die Erstellung eines Vollgutachtens kommt nur ein offiziell ernannter und vereidigter Gutachter infrage.
Wie lange dauert die Erstellung?
Im besten Fall dauert die Erstellung für ein Objekt wenige Tage, sie kann aber auch deutlich länger dauern. Es kommt ganz darauf an, welche Art von Gutachten erstellt werden soll, ob für eine Eigentumswohnung, ein Grundstück oder ein Haus und wie umfangreich die Bewertung eines Objektes ist. In der Regel ist aber ein Vor-Ort-Termin mit dem Gutachter notwendig.
Wie viel kostet ein Wertgutachten für eine Immobilie?
| Art des Gutachtens | Preis |
| einfache Immobilienbewertung (durch einen mit dem Verkauf des Hauses beauftragten Makler) | kostenlos |
| einfache Immobilienbewertung durch einen freien Gutachter | 150 – 500 Euro |
| Kurzgutachten durch einen offiziellen Gutachter | 500 – 1.000 Euro |
| Vollgutachten durch einen vereidigten Gutachter (Wert des Hauses bis 200.000 Euro) | 1.000 – 2.000 Euro |
| Vollgutachten durch einen vereidigten Gutachter (Wert des Hauses bis 400.000 Euro) | 2.000 – 4.000 Euro |
Fazit
Es gibt verschiedene Arten von Wertgutachten für Immobilien, sodass zwischen der Immobilienbewertung, dem Kurzgutachten und dem Vollgutachten unterschieden wird. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, reicht eine einfache Bewertung aus. Bei Zwangsvollstreckungen wiederum wird das Vollgutachten benötigt. Eine einfache Immobilienbewertung kann unter Umständen sogar kostenlos durch einen Makler durchgeführt werden.
