Unbebautes Ackerland, eine Liegenschaft ohne gegenständlich zu begutachtendem Gebäude – wie bestimmt sich in diesem Fall der Marktpreis? Der Verkehrswert eines unbebauten Grundstückes wird zumeist anders ermittelt, als der von bebauten Anwesen. Gutachter.org erklärt Ihnen im Folgenden, worauf es hierbei ankommt.
Der Verkehrswert eines Grundstückes wird in vielerlei Situationen relevant – nicht nur im Verkauf. Erbschafts- und Scheidungskonflikte, Beleihungen, Versteuerungen oder sogar Zwangsversteigerungen machen es unabdinglich, den Wert eines unbebauten Grundstückes zu kennen. Dieser unterscheidet sich in seiner Herleitung von bebauten Anwesen und gründet auf dem Vergleich zu bereits verkauften, ähnlichen Grundstücken, bestimmten Korrekturfaktoren und den von Gutachterausschüssen ausgestellten Bodenrichtwerten.
Der Verkehrswert eines Grundstückes
Im deutschen Baugesetzbuch wird der Verkehrswert wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194, BauGB)
Was kompliziert klingt, gestaltet sich eigentlich recht simpel: der Verkehrswert eines Grundstückes ist der von einem Gutachter geschätzte Preis, der im Falle eines Verkaufes am wahrscheinlichsten für das Grundstück zu erzielen wäre. Der Verkehrswert ist abhängig von den aktuellen Marktverhältnissen und somit auch nur für den Stichtag des Gutachtens gültig. Sämtliche subjektiven Eindrücke von Käufer oder Verkäufer, wie etwa ein eventueller Mehrwert durch eine spezifische Nutzung der Liegenschaft, werden für die Ermittlung des Verkehrswertes außer Acht gelassen.
Die Ermittlungsverfahren des Verkehrswertes eines Grundstückes
Für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstückes haben sich drei Verfahren bewährt:
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren
Die Sachwert- und Ertragswertverfahren orientieren sich an den Normalherstellungskosten der Immobilien, beziehungsweise den langzeitig ertragbaren Rohmieten von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. Diese Wertermittlungsverfahren werden somit hauptsächlich für die Abschätzung des Verkehrswertes von bebauten Grundstücken verwendet, da sie auf die früheren Herstellungskosten und die zukünftige Kapitalisierung von entsprechenden Objekten zurückgreifen.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes eines unbebauten Grundstückes wird zumeist das indirekte Vergleichswertverfahren herangezogen. Hierbei wird der Wert ähnlicher, umliegender Grundstücke in Betracht genommen. Da die Kaufverträge von Grundstücken in Deutschland notariell beglaubigt werden müssen, sind anonymisierte Kopien dieser in der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse einzusehen. Die Liegenschaften sollten bezüglich ihrer Lage, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt vergleichbar sein, da die Unterschiede ansonsten zu groß für eine Wertermittlung wären.
Bodenrichtwerte für die Verkehrswertermittlung eines Grundstückes
Einen ähnlichen Ansatz zur Ermittlung eines Verkehrswertes bilden die sogenannten Bodenrichtwerte. Unter einem Bodenrichtwert versteht man den durchschnittlichen Wert eines Bodens in einer bestimmten Lage pro Quadratmeter der Grundstücksfläche. Der Bodenrichtwert ist somit auch unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist und leitet sich ebenfalls aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der Gemeinden ab.
Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte werden Lage- und Nutzungsverhältnisse stark berücksichtigt. So sind Erschließungszustand, Gestalt und Art der baulichen Nutzung maßgebend für den Richtwert. Wie oben erwähnt sind dies jedoch weitestgehend keine Kriterien für den Verkehrswert eines Grundstückes. Entsprechend weicht der Verkehrswert von seinem Bodenrichtwert ab. Um diesen Abweichungen entgegenrechnen zu können, weisen einige Gutachterausschüsse in Ihren Berichten Korrekturfaktoren aus. Abgeleitete Zu- oder Abschläge ergeben sich aus folgenden Faktoren:
- Lage des Grundstückes (Bebauungsgrad, Verkehrsanbindung, Himmelsrichtungen)
- Topographie
- Abmessungen und Form
- Planungs- und Baurecht
- Nachbarschaftsverhältnisse
- Umwelteinflüsse (Immission, Kontamination)
- Beschränkung der freien Verfügung aus Denkmal- und Mieterschutz
Der Bodenrichtwert für Bauland wird mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt. Anhand der Bodenrichtwerte werden Karten erstellt, in denen die Richtwerte nach Sektoren eingesehen werden können. Diese Karten werden im Internet zur Verfügung gestellt und können zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstückes herangezogen werden.
