Bei einer Zwangsversteigerung ist vor allem der Verkehrswert ausschlaggebend. Ein unabhängiger Gutachter wird vom Gericht für die Verkehrswertermittlung beauftragt. Der Verkehrswert ist bei einer Zwangsversteigerung so wichtig, da er unter anderem bestimmt, wie hoch das Mindestgebot sein muss.
Bei einer Zwangsversteigerung geraten nicht selten auch Autos und Gebäude unter den Hammer. Bei diesen Terminen haben Sie daher die Möglichkeit, große Immobilien oder wertige Objekte für einen geringeren Preis zu ersteigern. Allerdings ist die Versteigerung nicht leicht. Teilweise müssen Sie sehr genau hinschauen, damit Sie nach der Ersteigerung kein böses Erwachen erwartet. Besonders der Verkehrswert spielt bei einer Zwangsversteigerung eine große Rolle.
Das Gutachten und der Verkehrswert
Bei einer Zwangsversteigerung werden Objekte versteigert, um einen bestimmten Schuldenbetrag zu tilgen. Der Versteigerungstermin ist dabei das Kernstück einer Zwangsversteigerung. Das Datum für diesen Termin wird aber erst dann festgelegt, wenn der Verkehrswert der zu versteigernden Objekte bestimmt ist. Es ist also wichtig, dass vor der Zwangsversteigerung ein Gutachter den Verkehrswert dieser Objekte ermittelt und der Rechtspfleger anhand dieser Gutachten den Verkehrswert festsetzt. In dem Gutachten befinden sich neben dem Verkehrswert auch Informationen über das Objekt. Bei Immobilien sind dies beispielsweise Informationen über das Grundstück und seine Bebauung.
Wozu dient der Verkehrswert bei einer Zwangsversteigerung
Käufer und Zwangsverwalter erhalten durch die Verkehrswertermittlung einen Richtwert. Dieser ist wichtig, um die Untergrenze für den Preis eines Objektes zu bestimmen.
So müssen im ersten Termin einer Zwangsversteigerung mindestens 50 Prozent des Verkaufswertes geboten werden, damit der Bieter den Zuschlag bekommt. Dies geschieht zum Schutz des Schuldners (Schuldnerschutz). Ist der Gläubiger allerdings damit nicht einverstanden, so kann er beantragen, dass das Mindestgebot sogar bei über 70 Prozent des Verkehrswertes liegen muss. Die 7/10-Grenze besteht zum Gläubigerschutz. Wurden keine Geboten abgegeben, folgen weitere Ersttermine.
Geht die Zwangsversteigerung in die zweite Runde, finden also Zweittermine statt, so gelten die 5/10- und die 7/10-Grenze nicht mehr. Der Verkaufswert spielt bei der Zwangsversteigerung dann keine Rolle mehr. Nun kann nur noch der Gläubiger die Gebote ablehnen, wenn ihm diese nicht ausreichen. Wird die Zwangsversteigerung auf Grund des Nichterreichens bestimmter Werte zweimal vertagt, so verfällt die Grenze. Der Gläubiger kann nun nicht mehr in die Zwangsversteigerung eingreifen. Objekte können jetzt deutlich unter ihrem Verkehrswert zwangsversteigert werden. Verkaufswert und Verkehrswert müssen also vor allem bei einer Zwangsversteigerung nicht immer die gleiche Höhe haben.
Eigener Gutachter bringt Sicherheit
Wurde ein Sachverständiger mit der Ermittlung des Verkehrswertes für die Zwangsversteigerung beauftragt und sind Sie dennoch skeptisch bei der Angabe des Wertes, können Sie den Rat eines zweiten Gutachters in Ihrer Nähe einholen. Dabei sollten Sie darauf achten, dass der Gutachter Experte für das entsprechende Objekt ist. So gibt es ebenso Experten für Immobilien wie für Automobile oder Antiquitäten.
Teilweise ziehen vom Gericht beauftragte Gutachter das Beleihungsgutachten der Bank mit in ihre Verkehrswertermittlung ein. Die Angaben der Bank müssen jedoch nicht korrekt und auf dem neuesten Stand sein. Teilweise ist es auch denkbar, dass der Gutachter die Immobilie nur von außen begutachtet hat und mit den inneren Gegebenheiten nicht vertraut ist. Ein weiterer Vorteil bei einem eigens beauftragten Gutachter ist, dass Ihre Chancen auf die Ersteigerung der Immobilie steigen. Vor dem Start der Zwangsversteigerung haben Sie nun schon von Ihrem Gläubiger den Verkehrswert und können gegebenenfalls vorzeitig in Verhandlung mit dem Hauptgläubiger gehen. So vermeiden Sie, dass die Bank des Schuldners den Preis in die Höhe treibt. Bei Immobilien macht also die Beauftragung eines eigenen Gutachters besonders Sinn.
